Financierización
inmobiliaria y nuevas formas de habitar. Articulaciones teóricas para su
abordaje desde Buenos Aires
Guadalupe Granero Realini. Doctoranda en Filosofía y magíster en Planificación Urbana
y Regional de la Universidad de Buenos Aires, Argentina. ORCID:
https://orcid.org/0000-0001-6170-7649 Correo electrónico: granerorealini.g@gmail.com
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Recibido: 10 de agosto de
2022 |
Aceptado: 17 de abril de 2023 |
Publicado: 13 de diciembre de 2023 |
Resumen
Un número creciente de agentes financieros globales
encuentra en la producción urbana un ámbito de reproducción de capitales cada
vez más seguro, eficiente y redituable. El proceso de financierización
inmobiliaria está promoviendo cambios en las tipologías arquitectónicas que
transforman las formas de habitar desde una lógica económica dominante. Así,
las nuevas tipologías no son solo un mero producto de cambios culturales y
sociales en las formas de habitar, sino que están atravesadas por procesos
macroeconómicos, de escala global, donde la lógica financiera opera un nuevo
nivel de mercantilización de la producción urbano-habitacional. La presente
investigación se inserta en desarrollos contemporáneos que procuran hacer
lecturas transversales entre el circuito de las finanzas y el de la producción
edilicia, en el sentido de lo que algunos autores definen como complejo
inmobiliario-financiero. Dentro de la creciente producción teórica que analiza
las dinámicas de la financierización en las ciudades, este estudio busca
explorar posibles relaciones desde las transformaciones espaciales y los
impactos sociales que de ellas derivan.
Palabras clave:
derecho a la vivienda, tipologías arquitectónicas, desarrollo urbano, complejo
inmobiliario-financiero.
Real Estate Financialization and New Forms of Inhabiting: Theoretical
Articulations for its Approach from Buenos Aires
Abstract
An increasing number of global
financial agents are finding urban production to be an increasingly secure,
efficient, and profitable realm for capital reproduction. The process of real
estate financialization is driving changes in architectural typologies that
transform the ways of dwelling from a dominant economic logic. Thus, these new
typologies are not solely products of cultural and social changes in dwelling
practices, but they are intertwined with macroeconomic processes on a global
scale, where financial logic introduces a new level of commodification to
urban-housing production. This research is inserted in contemporary
developments that seek to draw cross-sectional insights between the finance
circuit and building production, in the sense of what some authors define as
the real estate-financial complex. Within the growing theoretical production
that analyzes the dynamics of financialization in cities, this study seeks to
explore possible relationships from the spatial transformations and the social impacts
that derive from them.
Keywords: right to housing, architectural
typologies, urban development, real estate-financial complex.
Financeirização imobiliária e novas formas de habitar. Articulações
teóricas para sua abordagem desde Buenos Aires
Resumo
Um número crescente de agentes
financeiros globais encontra na produção urbana um âmbito de reprodução de
capitais cada vez mais seguro, eficiente e rentável. O processo de
financeirização imobiliária está promovendo mudanças nas tipologias
arquitetônicas que transformam os modos de habitar a partir de uma lógica
econômica dominante. Assim, as novas tipologias não são apenas um mero produto
de mudanças culturais e sociais nos modos de habitar, mas são atravessadas por
processos macroeconómicos, à escala global, onde a lógica financeira opera um
novo nível de mercantilização da produção habitacional urbana. Esta pesquisa
insere-se em desenvolvimentos contemporâneos que buscam fazer leituras
transversais entre o circuito das finanças e o da produção predial, no sentido
do que alguns autores definem como complexo imobiliário-financeiro. Dentro da
crescente produção teórica que analisa a dinâmica da financeirização nas
cidades, este estudo procura explorar possíveis relações a partir das
transformações espaciais e os impactos sociais que delas decorrem.
Palavras-chave: direito à moradia, tipologias
arquitetônicas, desenvolvimento urbano, complexo imobiliário-financeiro
Introducción
La exacerbación de
la vivienda como mercancía, operada a nivel global desde finales de los
setenta, ha implicado que un creciente volumen de excedentes, tanto productivos
como especulativos, se vuelquen al negocio de producir ciudad. Esto ha
impulsado un proceso de urbanización exponencial que no solo deja de lado la
resolución de las necesidades habitacionales, sino que se orienta cada vez más
a la producción de espacios basados en la extracción de rentas. En este
contexto, un creciente número de agentes financieros globales encuentra en la
producción urbana un ámbito de reproducción de capitales seguro, eficiente y
redituable, lo cual autores como López-Morales y Klett (2021) y López Márquez
(2020) definen como complejo inmobiliario-financiero.
Al analizar los
conflictos sociales que ocurren en diversas ciudades de América Latina,
evidenciados a través de movilizaciones populares y luchas urbanas, así como en
los medios de comunicación, se observa que los problemas de acceso a la
vivienda están estrechamente ligados a la falta de respuesta o la insuficiencia
de recursos dispuestos por los gobiernos. Sin embargo, simultáneamente, se
considera un problema que depende de las capacidades económicas y los esfuerzos
individuales o familiares. Las dinámicas del mercado inmobiliario motorizadas
por agentes y lógicas de las finanzas están frecuentemente ausentes en la
percepción social y subestimadas por la gestión pública. No obstante, como lo
plantea Delgadillo (2021), la conversión de bienes inmuebles en acciones de los
mercados financieros alcanza niveles sin precedentes, abarcando desde el suelo
urbano hasta los edificios y los créditos hipotecarios. Esto permite plantear
como hipótesis la paradoja de que, mientras la financierización inmobiliaria parece
un proceso alejado de la dimensión cotidiana del hábitat que experimentan las
personas, este es quizás el fenómeno más determinante para explicar por qué la
búsqueda de lugares dignos para vivir presenta dificultades cada vez más graves
y generalizadas.
En 2017, Leilani
Farha, la ex relatora de vivienda adecuada de la Organización de las Naciones
Unidas, subrayó en su reporte anual que el desafío más grande que enfrenta el
cumplimiento del derecho a la vivienda para 2030 es el dominio sin precedentes
de las empresas financieras en el sector inmobiliario. Esta afirmación partió
del hecho de que las ciudades se convirtieron en lugares seguros para guardar
excedentes de capital, lo cual llevó a que el valor de los bienes inmuebles a
escala global alcanzara un volumen de 162 billones de dólares —casi tres veces
el PIB mundial— en 2016. Ese valor representaba tres cuartas partes de todos
los bienes producidos en el planeta (Savills, 2016); es decir, una producción
exorbitante de viviendas. El informe, además de visibilizar la dimensión global
del problema, puso en evidencia que el principal impacto de los procesos
inmobiliarios especulativos es la inevitable ampliación de la brecha entre el
precio de la vivienda y los ingresos de los hogares.
El hecho de que la
vivienda represente el componente más significativo del valor de los bienes
inmuebles globales es una evidencia contundente de su transformación en
commodity. Esto ha hecho que se afirme como un medio de acumulación de riqueza
y seguridad financiera por encima de su dimensión de uso. La expansión del
complejo inmobiliario-financiero no solo convoca a grandes jugadores privados
del mundo de las finanzas a aliarse con desarrolladores inmobiliarios y otros
sectores ligados a la cadena productiva de la construcción; tal como lo afirma
Delgadillo (2021), su despliegue es promovido y garantizado por los gobiernos
mediante políticas públicas y marcos jurídicos que lo habilitan.
A pesar de la
opacidad de los mecanismos que subyacen en este proceso, los impactos en el
acceso a la vivienda son dramáticamente visibles; muestra de ello son los
desalojos masivos que enfrentan los endeudados hipotecarios en ciudades como
Madrid o Barcelona. Desalojos que son consecuencia de las compras de pisos de
alquiler por parte de corporaciones, que buscan especular en el mercado
inmobiliario.
Dichos impactos
también se manifiestan en los desplazados de barrios populares por procesos de
conquista territorial para desarrollos ligados a capitales que operan con el
entorno urbano, los cuales pueden alcanzar niveles de masividad y violencia
como el que experimentan las favelas en Río de Janeiro hace más de una década.
De la misma forma, se reflejan en el crecimiento invisibilizado de gente
viviendo en las calles de grandes metrópolis, desde Buenos Aires hasta Los
Ángeles. La financierización inmobiliaria rebasó un campo abstracto, de mera
circulación de capitales ficticios, y se ancló en las dinámicas cotidianas.
No obstante, a
pesar de las enormes implicaciones para quienes necesitan la vivienda como
espacio vital, los impactos de la lógica financiera permanecen ignorados por la
mayoría de la población y son una variable notablemente excluida de las
políticas habitacionales. Incluso, estos están subestimados en la literatura
especializada que, desde distintas disciplinas, soslaya la dimensión financiera
o analiza las problemáticas urbanas con miradas anacrónicas sobre el rol del
sector (Aalbers, 2019).
A pesar de ello, al
revisar las transformaciones territoriales, es posible detectar algunos de los
fenómenos que evidencian este nuevo nivel de hipermercantilización de la
vivienda. Uno de ellos son las mutaciones de las tipologías arquitectónicas
promovidas por el proceso de financierización inmobiliaria, las cuales son
visibles, entre otras formas, en el aparato publicitario que históricamente
respalda e impulsa la producción edilicia, vinculando cualidades espaciales con
estilos de vida deseados y estatus sociales aspirados.
Los vínculos entre
tipos de casa, tipos de vida y tipos de usuario emergen —a veces
tangencialmente— en varios campos de estudio que exploran la complejidad de la
vivienda en dimensiones múltiples. En un trabajo reciente sobre política
habitacional en España, García Pérez y Janoschka (2016) recogen estas
trayectorias multidimensionales al resaltar sus componentes históricos, en
tanto expresión material de la reproducción social; sociales, en relación a su
devenir como problema colectivo; económicos, desde una perspectiva de bienes
inmobiliarios y fundamentalmente en relación con la creciente deuda que se
genera en las familias; jurídicos, sobre todo por la judicialización de
problemas habitacionales que se multiplica frente a los conflictos de acceso;
legislativos, atendiendo a la puja entre su reconocimiento como derecho humano
o bien de cambio; y políticos, desde la perspectiva de las movilizaciones y
disputas de poder en torno a al sistema habitacional.
Con una mirada
complementaria, a finales del siglo XX, varios investigadores vinculados al
campo de la arquitectura en Buenos Aires dieron cuerpo a la teoría del habitar,
realizando aportes notables para entender las transformaciones en las
tipologías arquitectónicas a lo largo del periodo moderno-posmoderno. Estas
contribuciones ayudaron a configurar lo que Doberti (2014) había planteado como
un campo subestimado, pero con características propias. Mientras que esa
primera generación teórica se desarrolló con un enfoque dominantemente
sociocultural para analizar los procesos, en el contexto actual, donde la
producción habitacional está determinada por procesos macroeconómicos de escala
global, es necesario revisar cómo las formas de habitar están siendo cada vez
más influenciadas por lógicas económicas. Como resultado, las tipologías
emergentes exceden los cambios culturales y sociales en los usos y significados
del espacio. Desde esa perspectiva, y a partir de la comprensión profunda de
los significados del hábitat, la convergencia conceptual entre la teoría del
habitar y el análisis de la financierización inmobiliaria puede construir
aportes a la reflexión sobre las dinámicas de producción habitacional actuales.
Esta exploración de los procesos urbanos contemporáneos a la luz de la teoría
del habitar, como campo disciplinario ocupado con las formas en que la sociedad
y el espacio se entrelazan, tiene el objetivo de recuperar una perspectiva
conceptual que aporte insumos para recomponer la dimensión social de la
vivienda en el actual contexto de hipermercantilización urbana.
El punto inicial: la financierización inmobiliaria como
lógica dominante de la producción territorial
A pesar de la
creciente popularidad del término financierización inmobiliaria, es improbable
cerrar una definición taxativa que abarque los procesos de alta complejidad y
en mutación permanente, involucrados en este ciclo del capitalismo. Algunos
autores contribuyen a delimitar ciertos abordajes operativos, como Aalbers
(2019), quien categoriza la literatura sobre este asunto de acuerdo con tres
conceptualizaciones diferentes, pero que, en general, se entrelazan. La
primera, como aumento de los valores accionarios; la segunda, como régimen de
acumulación y, finalmente, como la financierización de la vida cotidiana. Estos
dos últimos ejes son centrales para analizar las dinámicas inmobiliarias,
siguiendo definiciones que proponen entender la financierización inmobiliaria
en términos del crecimiento de actores y procesos, así como también de
discursos, que transforman en diferentes escalas la organización social tanto
del Estado como del sector privado e incluso de los hogares. Kaltenbrunner y
Painceir (2018) también coinciden en reconocer el foco desde el crecimiento de
los activos financieros y la valorización accionaria, con un rol creciente de
corporaciones no financieras que inyectan capitales ficticios en los mercados.
El crecimiento de
los procesos ligados al complejo inmobiliario-financiero ha sido estructurado
mediante una lógica política que implicó cambios en el sector privado y ha
extendido su influencia hacia una financierización del Estado: cada vez más, el
sector público es administrado y evaluado como una empresa. Más aún, existe una
creciente lógica financierizada de los hogares que induce a que las familias
piensen en clave financiera y se redefina a los ciudadanos como consumidores y
a estos últimos como activos financieros. Esto también es consecuencia de la
retracción de las transferencias sociales públicas para enfrentar la pobreza y
de gobiernos que priorizan el apoyo a mercados hipotecarios en vez de asistir
directamente a los propietarios. En ese contexto, los individuos aceptan una
mayor responsabilidad por sus propias necesidades de bienestar, lo cual
naturaliza la inversión en productos financieros y propiedades que aumentan su
valor en el tiempo como alternativa de ahorro y seguridad (Aalbers, 2019).
Un punto
significativo de convergencia conceptual es pensar la financierización como un
patrón de acumulación dominado por lógicas financieras (Simoni Santos y
Sanfelici, 2015), en un movimiento que desplaza el foco de los actores para
pensar los procesos en términos estructurales de los ciclos del capitalismo.
Desde esta perspectiva, es posible trascender la estricta caracterización en
torno a los agentes e instituciones que componen el sistema de crédito, para
avanzar hacia la comprensión de una nueva fase del capitalismo que, desde hace
dos o tres décadas, implica que las finanzas excedan la propia esfera
financiera y se encuentren cada vez asociadas a diversas actividades sociales y
económicas (Sanfelici, 2013).
El problema de la
definición conceptual está atravesado, además, por el análisis de diversas
variables que, de distintas formas, dan cuenta del crecimiento exponencial de
la financierización en los últimos años. Aalbers lo registró en la Enciclopedia
Internacional de Geografía de 2019, dada la multiplicación del uso del concepto
a nivel global. En las búsquedas en inglés en Google Académico, este término
pasó de unas cuatro mil entradas después de la crisis de 2008 a más de
cincuenta mil solo diez años después. Otras evidencias que muestran el
crecimiento del fenómeno aparecen en el volumen de las operaciones
inmobiliarias expuesto en el informe de Savills de 2016. En dicho informe, se
analizó el contexto de expansión financiera que ocurrió después de la crisis de
2008, movilizada por la flexibilización de las condiciones monetarias y la
existencia de un gran parque de inmuebles devaluados en países con recesiones
económicas. Entre otras dimensiones, se estimó que las transacciones
inmobiliarias transnacionales habían ascendido de 17 % en 2009 a 20 % en 2015,
creciendo más de tres veces, de 65 000 millones a 217 000 millones de dólares
(Savills, 2016). Esta expansión explosiva no fue, por otro lado, homogénea. Los
valores del crecimiento se distribuyeron desigualmente: un cuarto del valor de
los bienes residenciales se concentró en China y un valor similar se registró
en Europa, aunque allí solo residía el 11 % de la población mundial. Mientras
tanto, en Estados Unidos, con solo el 5 % de la población global, este valor
ascendía al 21 % (Savills, 2016).
Otra de las
variables que evidencian el devenir del desarrollo inmobiliario dominado por
las finanzas refiere a las mutaciones operadas en el sistema bancario, las
cuales han sido fundamentales para catalizar el proceso desde la salida del
sistema de Bretton Woods y el creciente interés del sector financiero para
apoyar al sector inmobiliario en detrimento de las empresas productivas
(López-Morales y Gasic Klett, 2021). Una de las mutaciones, particularmente en
el contexto latinoamericano, ha sido el desplazamiento de préstamos bancarios a
largo plazo al sector productivo hacia préstamos a corto plazo a los hogares,
como estrategia para reducir riesgos al priorizar la vivienda y el consumo
sobre la industria, lo que contribuye a la financierización de los hogares.
Esta tendencia se ha profundizado en los últimos años con el aumento de
créditos hipotecarios, frente al estancamiento del crédito al consumo; lo cual
ha llevado a un aumento en el endeudamiento de los hogares (Kaltenbrunner y
Painceir, 2018) que, en casos como el brasilero, implicó que el volumen de
unidades residenciales financiadas con crédito hipotecario se cuadruplicara en
una década, pasando de 250 000 en el 2000 a más de 1 000 000 en 2010
(Sanfelici, 2013).
La creciente
importancia macroeconómica del desarrollo inmobiliario en diversos países se
evidencia en la equivalencia entre el volumen de deuda hipotecaria y los PIB
nacionales, lo cual provoca que la actividad en sí misma tenga una enorme
capacidad de producir recesiones económicas (Daher, 2013). Sin embargo, las
hipotecas como activos financieros derivados del suelo y los inmuebles
permitieron fragmentar y dispersar el riesgo, lo que significó la disminución
de este para algunos pocos actores, pero un aumento para una parte
significativa de la población (Aalbers, 2019; De Mattos, 2016). Todo este
proceso ha tenido un inevitable componente cultural de normalización de la
deuda como mecanismo de financiamiento de hogares cuyos ingresos se tornan
crecientemente reducidos, discontinuos y precarizados.
La hipótesis de que
el proceso de financierización no podría haberse desplegado sin el
complementario proceso biopolítico de producción de sujetos endeudados que
movilizaron los créditos hipotecarios es fundamental para entender el
crecimiento exponencial de esas deudas, el peso creciente sobre la economía de
los hogares y la expansión de un sector opaco que descorporizó las relaciones
entre esos hogares y las instituciones de crédito de un mercado financiero
global difuso (García-Lamarca y Kaika, 2016).
Todos estos cambios
tanto en el sector público como en el privado plantean en qué medida tiene
sentido hoy pensar la economía real como un campo autónomo de la financiera, en
tanto esta última se expande como patrón de acumulación frente al estancamiento
de la primera y la caída general de las tasas de ganancias. En este proceso, se
transforma la lógica industrial y el foco se desplaza hacia la tercerización y
las ganancias de corto plazo, a expensas del desarrollo integral, las
inversiones a largo plazo y la innovación no financiera. Ese desplazamiento
contribuye a consolidar la tendencia de las empresas a invertir las ganancias
para expandir ese tipo de actividad (Aalbers, 2019).
El desplazamiento
sostenido de los excedentes de capital desde la economía real hacia la
financiera introduce la dimensión de las políticas macroeconómicas nacionales y
su articulación con actores emergentes en la escena del complejo
inmobiliario-financiero, en tanto los gobiernos han impulsado acciones para
consolidar y modernizar el sistema bancario, articular y jerarquizar las bolsas
de valores, generar nuevos productos financieros, introducir nuevos tipos de
inversores institucionales, multiplicar los paraísos fiscales y fomentar un
sistema bancario en la sombra, exento de regulaciones (De Mattos, 2016; López
Márquez, 2020). La aparición de estos nuevos actores en las economías
capitalistas emergentes ha implicado que, además de los inversionistas tradicionales
como los bancos, se hayan sumado otros protagonistas: inversionistas
institucionales, fondos de inversión cotizados y macrofondos de inversión libre
(Kaltenbrunner y Painceir, 2018). Una de las claves del proceso de
financierización es esta proliferación de instituciones que aparentan una
lógica bancaria sin estar reguladas como los bancos —como las evaluadoras de
créditos o los fondos de inversión, aunque desarrollen procesos que siguen
siendo impulsados por la actividad bancaria— y que, habilitadas por agencias
estatales y políticas públicas, despliegan prestamos mucho más riesgosos
mediante la titulización (Daher, 2013; Aalbers, 2019).
En este sentido,
lejos de un mero cambio institucional, el surgimiento del sistema financiero
internacional en los ochenta fue determinante para contextualizar las
relaciones que reproducen la lógica de integración a través de mercados de
productos y medianamente dependencias, subordinaciones y jerarquías. Esta
reorganización supone cambios profundos en las estructuras de poder ya que, a
diferencia de los mercados nacionales, el mercado mundial tiene menor capacidad
de garantizar derechos y regular las prácticas institucionales, librando la
financierización como un proceso que consolida y exacerba el desarrollo
desigual (Kaltenbrunner y Painceir, 2018). Esta desigualdad se demuestra, por
ejemplo, en la transnacionalización de las inversiones inmobiliarias, la cual
se constituye como un indicador de cómo los inversores privados con mayores
patrimonios inciden en la determinación de las geografías y los tipos de
inversión hacia los cuales fluyen tendencialmente los capitales corporativos
globales. Esta tendencia se apoya en una notable predilección a comprar y
retener distintos tipos de inmuebles y una reducida intención de venderlos
(Savills, 2016).
La multiplicidad de
manifestaciones del desarrollo inmobiliario financierizado, así como la
diversidad conceptual para definir, categorizar y medir los procesos que la
estructuran, dejan planteada la necesidad de desplegar un primer nivel de
análisis territorial a partir de lo que puede observarse en el proceso de
producción urbano; es decir, la manera como el complejo inmobiliario-financiero
se materializa en las ciudades contemporáneas.
Los resultados lógicos: ciudades financierizadas
Más allá de las
evidencias cuantitativas que expresan dinámicas económicas y de las que se
manifiestan a través de la reorganización social que la financierización
inmobiliaria ha introducido, aún persiste la pregunta por las transformaciones
que este proceso supone para las ciudades y las dimensiones que introduce para
repensar la política pública y la gestión de la problemática habitacional. La
matriz financierizada de la economía mundial impacta en la producción de ciudad
y de bienes urbanos, provocando otras formas de relaciones entre nuevos y
viejos actores, cuyos movimientos y tiempos atravesados por lógicas propias de
capitales especulativos exceden la explicación ortodoxa de oferta y demanda
para explicar cómo se producen, circulan y se consumen los bienes inmuebles.
Mientras que
autores como Edward Soja (1990) han planteado la tesis de una nueva revolución
urbana movilizada por los cambios económicos de las últimas décadas, otros
autores plantean que se trata de una fase recurrente del desarrollo capitalista
que impacta en el proceso de urbanización, donde, en respuesta a la
sobreacumulación, el capital se desplaza al sector financiero mientras la
economía real declina, subsistiendo para financiar el siguiente ciclo de
hegemonía.
En esta dirección,
De Mattos (2007) habla de un estadio posterior a la crisis del fordismo,
caracterizado por tres tendencias: en primer lugar, la financierización de la
economía mundial con crecientes excedentes de capital que se volcaron al
desarrollo inmobiliario; en segundo lugar, el abandono de la planificación
urbana en pro de lógicas de subsidiariedad del Estado y, finalmente, la
consolidación de un modelo de gestión urbana empresarial, con foco en la
competitividad y el marketing urbano. Frente a los plazos largos y los costos
elevados que implica la producción urbana para transformar capitales en
mercancías, el capital financiero adelanta la inversión necesaria para el
desarrollo inmobiliario. En ese sentido, es fundamental la relectura de los procesos
de urbanización capitalista que propone Daher (2013) al destacar la alta
incidencia macroeconómica del sector inmobiliario y la imbricación con el
sector financiero que vincula los ciclos inmobiliarios a las crisis económicas
que emergen de sus burbujas. Este engranaje de la economía real con la
financiera a través de la producción urbana promueve la concentración económica
y territorial en los grandes aglomerados urbanos, constituyendo una
metromonopolización financiero-inmobiliaria.
Como parte del
proceso capitalista desde la crisis de acumulación keynesiano-fordista, la
ciudad atravesó un proceso de desestructuración y restructuración espacial
hacia formas en crecimiento ilimitado, así como una progresiva expansión
geográfica articulada mundialmente y configurada como economía global. En ese
devenir, desde una configuración internacional dominada por estados nacionales
hacia una multinacional dominada por empresas, se afirmó un orden controlado
por instituciones financieras, cuya lógica ha desbordado la economía real. En
la medida en que la financierización se consolidó como patrón hegemónico, la
lógica de gobernanza corporativa organizó las formas de inversión y acumulación
en el entorno urbano, sobre todo como un ámbito que permitió mucha más
estabilidad, flexibilidad y desregulación para la reproducción de capitales (De
Mattos, 2016; López Márquez, 2020).
Los principales
efectos de este fenómeno se visualizan en el impacto en las transformaciones
urbanas, como el aumento de las inversiones inmobiliarias, las crecientes
evaluaciones de competitividad entre ciudades, el proceso de
implosión/explosión que combina la concentración de población y recursos junto
con el crecimiento periférico incontrolable y el fenómeno de distribución
desigual de las inversiones en distintas áreas de las ciudades, de acuerdo con
las potencialidades de valorización, profundizando así las desigualdades
existentes (De Mattos, 2016). Además, el aumento de la demanda de viviendas y
del crédito hipotecario, la destrucción creativa y la gentrificación con base
en procesos de redensificación, verticalización y reconversión de áreas centrales
con escasez de suelo, entre otros impactos asociados, consolidan la idea de la
ciudad como una máquina de consumo (Soja, 1990).
El proceso de
reestructuración territorial está estrechamente ligado a las innovaciones de
vehículos de inversión, entre ellos, la titulización inmobiliaria. Esta
modalidad permitió convertir capitales reales en capitales financieros,
desplegando una financierización radical del sector inmobiliario al otorgar
amplia movilidad a activos casi por definición inmóviles. El proceso de volver
líquidos activos fijos y de altos costos, como los inmuebles, rebasó un mero
desarrollo de tecnología financiera para constituir lo que Daher (2013)
denomina una verdadera revolución inmobiliaria. Ello no solo hizo posible una
mayor participación hipotecaria en las colocaciones de los fondos de inversión,
de pensiones y de seguros, sino que también permitió un mayor endeudamiento
hipotecario, lo que multiplicó la deuda de los hogares y del sector privado, en
general. Así, la titulización, al aumentar su transabilidad y liquidez,
financiarizó al sector inmobiliario a la vez que inmobiliarizó al sector
financiero: los inversores institucionales han logrado transformar los bienes
inmuebles, así como la inversión más fijada en términos espaciales,
indivisible, inmóvil, ilíquida, de largo plazo y dependiente de reglas y
prácticas locales, en activos financieros transables como acciones, bonos y
títulos (Aalbers, 2019; Theurillat, 2011).
Ahora bien, la
expansión de la financierización inmobiliaria no es homogénea y plantea
impactos diferenciales en los territorios en relación con la estructura
económica. En el caso de economías subordinadas al sistema monetario y
financiero internacional, como las latinoamericanas, el proceso global refuerza
cíclicamente esa subordinación y profundiza la asimetría con las economías
centrales, transformando los sistemas financieros nacionales de manera tal que
permiten una mayor integración internacional (Kaltenbrunner y Painceir, 2018).
La financierización
no desterritorializa los procesos de crecimiento y recesión, sino que los
concentra geográficamente y los metropoliza selectivamente y hace que cada vez
más las crisis tengan como epicentro los aglomerados metropolitanos. Por ello,
es imprescindible reconocer que la configuración financiarizada se imprimió
sobre la estructura geográfica y económica construida en las primeras fases del
capitalismo industrial y las desigualdades de desarrollo entre países, regiones
y ciudades. En esa matriz, las burbujas inmobiliarias afectan de manera
diferenciada a ciudades y regiones (Daher, 2013; De Mattos, 2016). La
liberalización de la gestión urbana, a través de instrumentos como las
asociaciones público-privadas, ha facilitado el dominio de las finanzas sobre
la ciudad al separar los procesos económicos de los financieros y afirmar la
geografía localizada de la securitización y la ingeniería financiera y el
impacto concreto en las morfologías urbanas, como una paradoja de la movilidad
instantánea que tiende a centralizar los mercados financieros (Daher, 2013).
Las diferencias
entre los procesos de financierización en América Latina respecto a los del
norte global se manifestaron con claridad en los impactos de la crisis de las
hipotecas subprime, tal como analizaron Simoni Santos y Sanfelici (2015) para
Brasil. Mientras que en el último caso el modelo se afianza en el estímulo a la
demanda por la vía hipotecaria, en el primero es fundamental el impulso a la
oferta, fundamentalmente mediante la incorporación de desarrolladores
inmobiliarios al sistema de capitales. Estas dinámicas están promoviendo nuevas
áreas de desarrollo que configuran un patrón espacial propio de la expansión
inmobiliaria; modificando la geografía urbana de acuerdo con lógicas que
exceden la planificación local y la definición de modelos de ciudades
emergentes de las necesidades y demandas de las ciudadanías involucradas.
Al profundizar en
las condiciones de expansión de la financierización el rol del sector público
emerge en la promoción de transformaciones mercantilizantes de las ciudades. La
planificación urbana estratégica, como un giro disciplinar durante el neoliberalismo
en América Latina, operó como un enorme mecanismo de producción territorial
orientada a la extracción de rentas. Asimismo, al observar la esfera nacional
de la gestión del territorio, la alianza entre el sector inmobiliario y el
financiero no hubiera sido posible sin acciones tales como la austeridad
fiscal, el achicamiento de la maquinaria pública, la liberalización financiera
y comercial y el estímulo a la inversión extranjera directa, fuertemente ligada
al turismo y la circulación global (Sanfelici, 2013; García-Lamarca y Kaika,
2016).
Esta situación
implicó una transformación sustancial de las ciudades y de la lógica urbana de
producción del espacio; se llevó a cabo un proceso territorial simultáneo y
masivo entendido como urbanización planetaria o, en términos de De Mattos
(2016), una Red Urbana Global de intensa interacción entre ciudades en función
de los requerimientos de la lógica financiera, las cuales al encontrarse
catalizadas por tecnologías de la información y la comunicación, permitieron
multiplicar exponencialmente las articulaciones y flujos productivos,
financieros, comerciales y de consumo. Por otro lado, con la demanda de la
Generación Y en las economías centrales y el crecimiento de la clase media en
las economías emergentes, el mercado residencial global ha ido ganando terreno
frente al desarrollo de otras tipologías edilicias: la tendencia a la baja del
parque de oficinas desde 2008 —en parte por cambios en la prácticas laborales y
también por desinterés institucional— sugieren una transferencia de riqueza de
un sector al otro, lo que profundiza la mercantilización de la vivienda
(Savills, 2016).
Más allá de la
fragmentación y gestión descoordinada de la política macroeconómica nacional
que puede rastrearse en el contexto de los gobiernos latinoamericanos de las
últimas décadas, la descentralización administrativa ha permitido que las
administraciones locales negocien directamente con los capitales privados, lo
cual allana el camino para la inversión inmobiliaria y reduce la capacidad de
los Estados nacionales para regular en beneficio del bien común. A esto se suma
un cierto reconocimiento social del desarrollo inmobiliario por su capacidad de
movilizar las cadenas productivas de la construcción y generar empleo. Esto
promueve medidas para atraer capitales de inversión con estrategias como
convocar a arquitectos estrella para firmar proyectos que fortalezcan el
marketing urbano (De Mattos, 2007). De igual manera, la hipermercantilización
urbana exacerba los procesos de destrucción creativa en tanto es más barato,
simple y rápido demoler estructuras existentes para nuevos desarrollos
inmobiliarios (Savills, 2016). Desde esta perspectiva, se desestima la idea de
un Estado meramente facilitador para pasar a uno activamente comprometido con
la promoción del mercado.
El impacto de este
devenir global hacia adentro de las ciudades despliega así transformaciones
múltiples: acentúa las desigualdades, borra la dimensión espaciotemporal y
configura una geografía desnacionalizada y desfronterizada. En este sentido, la
vinculación de los mercados globales con los sistemas habitacionales locales,
junto a los nuevos vehículos de inversión, permitieron la expansión del proceso
de financierización con consecuentes y profundos impactos en las dinámicas de
acceso a la vivienda (Rolnik, 2017; De Mattos, 2007). Las crecientes
dificultades de los hogares para acceder a condiciones habitacionales dignas se
insertan en una organización de la política pública que, en su fragmentación,
contribuye a desdibujar el impacto de la macroeconomía en las políticas de
vivienda.
España comparte una
situación común al contexto latinoamericano: el sistema de vivienda está
escindido de la política social y pensado como política de fomento económico.
Esto lleva a un resultado compartido: el aumento del precio del suelo, con
valores de construcción estables, como factor determinante de la explosión de
los precios de la vivienda (García Pérez y Janoschka, 2016). La sobreoferta
espacial provocada por los desarrollos inmobiliarios financierizados mantiene,
además, vínculos estrechos con el aumento de los ingresos medios de las
familias y el incremento de la demanda de nuevos desarrollos inmobiliarios. De
esa manera, se consolida un modelo urbano de absorción de excedentes de capital
acumulados (De Mattos, 2016).
El proceso de
valorización del suelo urbano ligado a esa sobreoferta ha estado atravesado por
una lógica intrínseca al modelo de gobernanza neoliberal, es decir, al de la
competitividad urbana. En ese sentido, la promoción de la inversión
inmobiliaria en función de la capacidad para extraer rentas —un proceso
ampliado además por la capacidad del desarrollo inmobiliario para blanquear
capitales ilegales o no registrados— generó notables distorsiones en el mercado
inmobiliario (De Mattos, 2007). Este impulso hacia una producción excesiva es
una de las trampas identificadas por García Pérez y Janoschka (2016) en las
políticas de vivienda: la trampa del desajuste entre oferta y demanda, que se
utiliza como argumento para justificar la estimulación del mercado inmobiliario.
Esta se suma a la trampa de la intervención pública anticíclica, la cual
consiste en compensar las depresiones del mercado inmobiliario con producción
de vivienda pública e invertir en los ciclos de crecimiento (sin responder a
las necesidades sociales, pero sí a los ciclos económicos). Estas trampas son
las que motorizan los procesos especulativos.
Retomando el rol
del crédito hipotecario como medio para canalizar los ahorros de los sectores
medios y bajos durante períodos de redistribución de ingresos y como
alternativa de inversión para los inversores no sofisticados (Socoloff, 2018),
las ciudades asistieron a su propio proceso innovador, análogo al de los
vehículos de inversión financiera: la proliferación de nuevas tipologías como
el co-living, el co-working, los edificios financiados con crowfunding
inmobiliario, los espacios “creativos”, entre otros productos (López Márquez,
2020).
El desarrollo de
nuevas tipologías no puede escindirse de una matriz cultural relacionada con la
propiedad inmueble, tal como lo reconoce Rolnik (2017) en el paradigma
dominante de política habitacional que combina créditos hipotecarios con
subsidios públicos para promover el mercado inmobiliario. Este enfoque está
sostenido culturalmente por la ideología de la vivienda propia, en un contexto
de políticas públicas pensadas desde la vivienda como bien de cambio. La
ideología propietaria afianza la base del proceso de mercantilización, y junto
a la socialización del crédito que incluyó masivamente a clases medias y de
bajos ingresos en los circuitos financieros, contribuyó a abrir una nueva
frontera de acumulación del capital que permitió su circulación a través de
casi todos los territorios urbanos. De hecho, Melissa García-Lamarca y María
Kaika (2016) plantean que la política hipotecaria masiva, que ha convertido
individuos endeudados en supuestos inversores calificados, ha sido tan
determinante de la financierización como de los cambios macroeconómicos e
institucionales. Es por ello por lo que Farha (2017) entiende que la lógica
financierizada de la vivienda viola derechos humanos al debilitar la gobernanza
democrática, profundizar la desigualdad social y escindir la vivienda de los
valores de vivir en comunidad.
Frente a este
escenario urbano hipermercantilizado, que García Pérez y Janoschka (2016)
denominan ciudad inmobiliaria, emergen interrogantes sobre la capacidad de la
política pública para reorientar el sentido del proceso de urbanización,
promover un desarrollo territorial desde lógicas colectivas y necesidades
ciudadanas y revertir la producción masiva de viviendas como meras mercancías
que motorizan la reproducción de capitales
Una articulación conceptual posible: la teoría del habitar
para reivindicar la dimensión social de la vivienda
Ahora bien, los
procesos que se están desarrollando en las ciudades, los cuales vinculan cada
vez más la producción inmobiliaria con dinámicas macroeconómicas, no han
encontrado aún una lectura consistente desde las disciplinas ligadas a la
producción habitacional. Se requiere realizar una lectura que permita revisar,
a la luz del proceso de financierización, cómo se están transformando los
lugares que habitamos. La cuestión de las formas de habitar ha atravesado el
concepto de vivienda como espacio central de reproducción de la vida. La noción
de que la vivienda es una producción localizada, específica de una comunidad y
que, por tanto, demanda ser pensada considerando sus modos de vida y relaciones
sociales, ya estaba contemplada en el centro del Manifiesto de Doorn del Team X
(1954). Según Sarquis (2005), este manifiesto destaca que esa concepción de
vivienda “fue una de las primeras y más consistentes reacciones contra el
universalismo abstracto e indiferenciado en las respuestas arquitectónicas, que
no atendían las cuestiones del usuario y del lugar” (p. 39). Sin embargo, este
autor también reconoce planteamientos previos en este sentido en las obras de
Le Corbusier y Mies Vander Rohe en la década del treinta.
A inicios del siglo
XXI y en el marco de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la
Universidad de Buenos Aires, circularon ideas y debates que dieron cuerpo a la
teoría del habitar como un campo de reflexión que aborda las conformaciones y
comportamientos que definen el sistema habitacional; es decir, los acuerdos
sociales sobre las conductas en el espacio y las formas que se les asignan —o
son reconocidas— en una determinada cultura (Doberti, 2014). En esa relación
dialéctica, las conformaciones espaciales inducen y conducen comportamientos
que, a su vez, modelan los lugares de hábitat.
Estas formulaciones
conceptuales estructuraron toda una serie de desarrollos proyectuales
posteriores, pensados también como dispositivos teóricos, en torno a la
adecuación de la vivienda a nuevas funcionalidades y cambios sociales. Sánchez
(2008) revisó la dialéctica entre la vivienda, entendida como espacio básico de
la vida urbana, y las dimensiones culturales de la sociedad, con el fin de
construir una mirada más compleja de las formas de vida influenciadas por
discursos, imaginarios y modelos sociales. Sin embargo, en la teoría del
habitar como campo disciplinar, que se ocupa de las formas en que las personas
se apropian y significan los lugares donde viven, existe una ausencia
recurrente del devenir macroeconómico como un factor determinante de las transformaciones
en las tipologías arquitectónicas.
Ante todo, la
teoría del habitar se despliega fuertemente en torno a los procesos
socio-culturales que imprimen formas de relacionarse con y en el espacio. Las
reflexiones desarrolladas por Cabarrou (2005) acerca de las formas de habitar
plantean el origen de estas en la convergencia de problemáticas de técnica y
arte y los programas sociales en la modernidad, cuando la complejidad urbana se
abordaba con procedimientos simbólicos que permitían ocupar, transitar y
recorrer la producción espacial. Tras esa época arquitectónica, los arquitectos
cambiaron su enfoque y dirigieron su interés hacia el objeto, desvinculado de
las prácticas y los sujetos. Esto provocó que se pensara el espacio como una
imagen a priori.
En ese sentido, la
teoría del habitar reivindica las dinámicas subjetivas y las formas como estas
inciden en el espacio. Apoyándose en la idea de que todo individuo está
constituido por representaciones y vivencias sobre sí mismo, sobre los otros y
sobre las cosas, Savransky (2005) plantea que el mundo subjetivo es, más que
una creación individual, una creación social que constituye lo que cada cultura
crea como hábitat y define los modos de habitarlo, de manera tal que las
significaciones sobre el mundo determinan el modo como lo habitamos. En este
sentido, las obras de arquitectura son necesariamente significativas, es decir,
instituyen órdenes de significación.
Desde esta
perspectiva del habitar como fenómeno sociocultural, Sarquis (2005) recupera de
Arnau la noción de hábito para entender que, si toda arquitectura sirve a un
propósito funcional, la casa existe en función del habitar; no como habitación,
sino como hábitos que la constituyen como principio. Asimismo, entendida como
una pauta de conducta, la habitación responde a esos modos de comportamiento o
“puede haber habitaciones porque hay hábitos: de estudio, de reposo, de aseo,
de restauración, de trabajo, de convivencia” (Arnau, citado por Sarquis, 2005,
p. 41). En esta dirección, Sarquis (2005) se pregunta en qué medida los
proyectistas deben respetar los imaginarios institucionalizados o instaurar
nuevos. Esto plantea también cuán determinantes son las significaciones
colectivas en la producción del espacio si, en muchos, el arquitecto puede
ignorar la otredad, sea por imponer su propio mundo significativo, sea por
responder a formas significativas impuestas por poderes dominantes.
Puesto en
perspectiva histórica, el abordaje de la teoría del habitar explica muchas de
las mutaciones en el devenir tipológico de las viviendas. Liernur (2005) revisa
las transformaciones sucesivas en las casas de alta sociedad entre finales del
siglo XIX y la década de 1940 y da cuenta de la separación espacial entre lo
público y lo privado del hogar y la aparición del pasillo para separar la
conexión entre habitaciones. Con el avance tecnológico y la valorización de los
centros urbanos, la evolución tipológica del departamento derivó en el edificio
de rentas, mediante un proceso de compactación de las unidades habitacionales
que solo fue posible con un cambio cultural en la concepción de la casa y la
aceptación o, incluso, el deseo de que la vida doméstica transcurriera en
espacios reducidos. Esto implicó que se redujera el espesor de tabiques y que,
con la desaparición de los límites formales de los recintos, se rompiera
radicalmente con los espacios diferenciados de la noción tradicional de casa.
Además, se concentraron las zonas de servicios y destinadas al personal
doméstico, se eliminaron lugares intermedios y de circulación y, por tanto, se
abandonaron las normativas clásicas de composición arquitectónica.
Los cambios en las
formas de hábitat a partir de la industrialización a principios del siglo XX
transformaron la determinación de dimensiones y distribuciones estandarizadas y
comenzó a delinearse la idea de que la vivienda respondiera a una configuración
familiar tipo (Kuri, 2005). Con los estados de bienestar, la vivienda se
consolidó como un problema determinado por procesos sociales, interpelando la
reducción de forma-función y ampliando los sentidos espaciales. En ese momento,
el movimiento moderno afirmó la vivienda social masiva como eje central, lo que
implicó un usuario genérico que imposibilitaba una relación proyectual directa
y derivó en la familia tipo como un artificio para generar programas de uso.
Sarquis (2005)
reconoce que los programas de uso que utilizan los proyectistas son
abstracciones inspiradas en formas de vida reales, lo cual implica una
reducción de las variables que las componen. Esto determina formas
arquitectónicas con significados socialmente aceptados pero que, en tanto
imagen abstracta, no reflejan las necesidades individuales. Sin embargo, es
posible pensar que, a contramano de la idea moderna de que la forma sigue a la
función, la función es una forma; es decir, esta no es la síntesis de ideales
universales, sino que expresa significaciones de múltiples actores sociales,
usuarios, que la significan en su particularidad. Savransky (2005) plantea que
intentar cualquier universalidad constituye un prejuicio que excluye al usuario
y su singularidad; de la misma manera, el deseo del usuario es portador de
historia por cuanto expresa un devenir significativo.
Liernur (2005)
también reconoce cambios discursivos que en la primera etapa moderna
configuraron dos modelos estéticos contrapuestos. Mientras que la casa del
obrero debía caracterizarse por su limpieza y configurarse como un artefacto
mínimo para las funciones de su reproducción, la casa de los ricos debía
destacarse por su complejidad y alojar la diversidad de objetos producidos por
la industrialización. En el segundo momento, la estética doméstica moderna de
masas dominaba, lo que unificó los departamentos en estructuras solo distintas
por el tamaño. En ese período, la noción de gracia definió la estética para el
departamento de los sectores medios. Hacia finales del siglo XX aparecieron los
brokers y los lofts como tipologías arquitectónicas; los primeros introdujeron
cambios menos notables en las unidades que en los conjuntos residenciales,
mientras que los segundos representaron transformaciones en la constitución de
los hogares, el funcionamiento urbano y los procesos de comercialización.
Si bien la teoría
del habitar tiene una fuerte impronta cultural, diferentes autores han
incorporado variables ligadas a la estructuración económica del territorio y
los impactos políticos de la urbanización en la mercantilización de la
vivienda. Por ejemplo, Cabarrou (2005) y Liernur (2005) han explicado que la
transición de la vivienda de ser un bien de uso a un bien de cambio, operado
durante la modernización capitalista, tiene como expresión masiva el
departamento como tipología arquitectónica, en cuyos cambios se reflejan los
modos de habitar de diversos sectores sociales. Ahora bien, debido a lo costoso
de su construcción y a su larga duración, las casas han sido consideradas
tradicionalmente bienes de uso preciados y, por tanto, traspasados de generación
en generación. Sin embargo, el desplazamiento de estas hacia bienes de cambio
transformó sus condiciones enraizadas, lentas y concretas, en mercancías
abstractas, fugaces y anónimas. Desafiando la gran inercia en los cambios
tipológicos, el rol en los imaginarios y las convenciones de modos de vida, la
forma de esa mercantilización —que se cristalizó masivamente en el departamento
como una unidad genérica, sin rasgos particulares— permitió que esta tipología
pueda circular con la máxima neutralidad estética y programática posible; la
publicidad y los avisos clasificados evidencian cómo se construye y se aceptaesa
tipología en el imaginario social (Kuri, 2005; Liernur, 2005).
Ante el proceso
alienante de la producción mercantilizada de la vivienda, Londoño (2005)
resalta la necesidad de distinguir entre lo constante y lo variable en el
devenir tecnológico y cultural para enmarcar las formas sociales de la vivienda
y afirma la importancia de producir formas arquitectónicas que acompañen las
formas de habitar contemporáneas para romper con la homogeneización que propone
el mercado de vivienda. Por otro lado, al revisar el imaginario de los
individuos, reconoce una mitología de la vivienda deseada, que ofrece a través
de los medios una ideología del bienestar donde la vivienda ideal condensa
parámetros de prestigio y buena vida de un hombre igualmente idealizado. Ese
mito se apoya en ideas de progreso, confort, eficiencia, tecnología y otras
dimensiones que constituyen el paradigma de vida donde prima una eficiencia y
salubridad funcional.
Liernur (2005)
recoge un análisis interesante sobre los imaginarios proyectados en los avisos
clasificados, los cuales representan una expresión que conjuga lo que se
consideran deseos promedio en relación con la casa y su valor como mercancía.
En este análisis, reconoce tres etapas en la evolución de estos avisos. Durante
los primeros treinta años desde la segunda mitad del siglo XIX, en medio de la
gran expansión urbana, las expectativas se concentraban en las características
materiales de las unidades, sin mucha distinción en los ambientes, a excepción
del patio, y sin referencias a la localización. En las décadas siguientes
empezaron a surgir menciones a la ubicación y referencias a cercanía a zonas
elevadas y transporte, así como alusiones al confort y disponibilidad de agua
caliente. En esta etapa crece la oferta de habitaciones en alquiler.
Finalmente, hacia las décadas del treinta y cuarenta, aparecen referencias a la
disponibilidad de aire y luz, patios y otros aspectos que dan cuenta de la
compactación extrema; también apareció el concepto de living comedor y se
hicieron mayores referencias al confort y a nuevos equipamientos técnicos. Si
los modos de vida son manipulables, particularmente bajo la influencia de
aparatos publicitarios movilizadores que instalan estilos de vida deseados como
símbolo de pertenencia ¿en qué medida su desalienación puede contener el exceso
de cambios motorizados por la financierización?
Hacia finales del
siglo XX en Argentina y algunos lugares de Latinoamérica, la tipología del
departamento mutó, según Cabarrou (2005), hacia el nuevo paradigma del loft.
Sztulwark (2005) entiende esta nueva tipología desde las particularidades de lo
que él denomina un momento no-arquitectónico, en contraposición a la Modernidad
como última era arquitectónica, y cuestiona los significados del habitar en un
mundo caracterizado por la fluidez de imágenes, información, capitales e
individuos. Esto interpela el cómo se conforman los lugares en una época de
flujos y cómo, además, la arquitectura trasciende el mero discurso tecnológico
para abrir posibilidades de entrelazar la técnica, el arte y los programas
sociales. De igual manera, la modernidad que, enraizada en la revolución
técnica, con una teoría estética constituyente en la idea de la máquina, era
pensada como instrumento de cambio social.
Si los procesos
actuales han cambiado la subjetividad, pasando de ciudadanos a consumidores, en
una lógica de consumo donde hay una sucesión de instantes que no constituyen
historia, en un contexto de transformaciones en el estatuto del capital desde
el productivo al financiero, Sztulwark (2005) se pregunta qué tipo de
arquitectura emerge en este contexto y, en todo caso, si hay nuevas formas de
habitar, asumiendo que la arquitectura no es el espacio, sino la manera de
estar en el espacio. Además, plantea el conflicto entre el arquitecto
convertido en reproductor de modelos espaciales abstractos, que gestiona
técnicas espaciales, pero deja de lado la producción de sentido —lo cual
origina formas autónomas de situaciones concretas— y el protagonismo de la imagen
frente al desprecio por las prácticas en la producción arquitectónica.
El vínculo entre la
producción inmobiliaria ligada a las finanzas y la producción espacial es, así,
un campo fundamental de la teoría urbana contemporánea, que demanda ampliar el
estudio y la comprensión de cómo determinantes político-económicos transforman
los modos de uso y apropiación de los lugares cotidianos. Estos abordajes
permiten pensar la teoría del habitar como un engranaje que permita recomponer
la dimensión social de la vivienda, interpelando las determinaciones
hegemónicas de la financierización inmobiliaria sobre la producción espacial.
Convergencias para un campo de análisis futuro
Es inevitable
preguntarse, incluso antes del cómo, si es posible transformar el destino de
las ciudades como motores de desarrollo económico. Un abrumador consenso global
sobre el rol de las ciudades para reducir la pobreza, mitigar la crisis
climática y redistribuir riqueza promueve el sentido común dominante de que la
producción inmobiliaria es fundamental para expandir los capitales necesarios
para resolver semejantes problemas. Esta postura plantea un primer frente de
debate, al menos, arduo.
Ante el análisis de
los procesos y la evolución de los números que alcanzan al complejo
inmobiliario-financiero, la pregunta no es si existe o no financierización en
las ciudades latinoamericanas, sino cómo se despliega e impacta. En ese
sentido, el rol de la teoría sigue siendo fundamental para cuestionar sentidos
normalizados sobre cómo nos apropiamos del territorio y, sobre todo, quiénes
capitalizan los beneficios de esa apropiación.
De manera
complementaria a los estudios sociales, las disciplinas espaciales aportan
miradas que, más allá de la comprensión del fenómeno, permiten recomponer otros
significados sobre el hábitat, el habitar y las relaciones en torno a los
lugares que habitamos. En ese sentido, la teoría del habitar, emergente desde
la arquitectura como una práctica social con estrecha relación sobre otras
prácticas, constituye un marco que reflexiona acerca de la prescripción de las
conformaciones espaciales y su impacto en los comportamientos sociales que
atraviesan a la producción habitacional. En ese sentido, abre el debate en
torno a la expansión de la financierización inmobiliaria enfocada en las
transformaciones tipológicas como otra instancia de aproximación al fenómeno de
hipermercantilización urbana.
Si la teoría del
habitar emerge como un pensar el orden social estructurante del habitar para
hacer surgir el concepto mismo de habitar desde un cuadro general de la
sociedad ¿qué hábitos se han normalizado en las últimas décadas para sostener
discursivamente espacios, lugares, territorios, cada vez más precarios,
fragmentados inhumanos? ¿Qué artificio de familia-vida-vivienda tipo propone
hoy el mercado inmobiliario, por ejemplo, en los microdepartamentos y otras
tipologías de vivienda despojada de la complejidad del habitar?
Lejos de un puro
ejercicio teórico, la reflexión sobre el habitar vuelve a ser necesaria para
cuestionar un modo —pero sobre todo un sentido— de producir ciudad que ha sido
despojado de la ética social de la urbanización y cuyas consecuencias, lejos
también de cualquier abstracción conceptual, se han anclado más que nunca en la
vida cotidiana de todos quienes enfrentan el desafío de una vivienda digna.
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