Estudio de casos de la gestión urbanística de urbanizaciones
cerradas en Pilar-Argentina: años 1990 – 2010
Recibido: mayo 05,
2016. Aprobado: junio 06, 2017. Publicado: julio 20, 2017.
Alejandro
Mendoza Jaramillo. Magíster en Planificación Urbana y Regional de
la Universidad de Buenos Aires; profesional de valoración del Instituto
Distrital de Patrimonio Cultural. Colombia, Bogotá. Correo: almeja05@gmail.com
Resumen
La
presente investigación selecciona dos urbanizaciones cerradas –UC– instaladas
en el municipio de Pilar, Argentina, con el fin de analizar, mediante el
estudio de casos, la gestión urbanística –GU– realizada desde las instancias
locales de gobierno, frente al fenómeno urbanístico particular, en perspectiva
comparativa, de las décadas de 1990 y 2000. De esta manera, interesa conocer
las convergencias y divergencias, en cuanto a la gestión urbanística, aplicada
por el gobierno local, para lo cual se seleccionaron dos UC, según el criterio
de emparejamiento de casos –Estancias de Pilar y Pilará, respectivamente– y
tres dimensiones analíticas –Aspectos físicos y urbanísticos, Apropiación
social del emprendimiento y Fiscalidad y marco normativo e institucional–. El
texto finaliza con algunas reflexiones en torno a los aprendizajes que deja la
gestión urbanística llevada a cabo en las dos urbanizaciones cerradas. Entre
los resultados, obtenidos se logran esbozar las transformaciones ocurridas en
cada una de las dimensiones analizadas, en el transcurso de diez años, centrando
la atención en las lógicas de la administración local, con un posicionamiento
que pasa de una alta permisividad a unos modelos de gestión más restrictivos,
en los que, sin embargo, aún se entrevé la imposibilidad que existe de hacer
frente a un fenómeno urbanístico de escala metropolitana, desde las instancias
de gobierno municipal.
Palabras
clave. Ordenamiento territorial, diseño urbano, urbanizaciones
cerradas, gestión urbanística, estudio de caso, institucionalidad, Pilar
(Argentina).
Case study of the urban
management of closed urbanizations in Pilar-Argentina: years 1990 – 2010
Abstract
The present research selects two
closed urbanizations –UC– installed in the municipality of Pilar, Argentina, in order to analyze, through the study of cases, the urban
management – GU– made from the local government instances, in front of the
particular urban development phenomenon, in comparative perspective, of the
decades of 1990 and 2000. In this way, it is interesting to know the
convergences and divergences, in terms of urban management, applied by the
local government, for which two UC´s were selected, according to the criterion
of case-matching –Pilar and Pilará stages,
respectively– and three analytical dimensions –Physical and urban aspects, Social appropriation of the enterprise and Taxation and normative
and institutional framework–. The text ends with some reflections on the
learning left by the urban management carried out in the two closed housing
estates and presents proposals for adjustments to improve existing instruments.
Among the results obtained, it is possible to outline the transformations that
occurred in each one of the analyzed dimensions, over the course of ten years,
focusing attention on the logics of the local administration, with a
positioning that goes from a high permissiveness to models of more restrictive
management, in which, however, there is still the impossibility of dealing with
a metropolitan urban development phenomenon, from the municipal government
instances.
Keywords: Territorial order, urban design, closed housing
developments, urban management, case study, institutionality,
Pilar (Argentina).
Estudos de caso de gestão
urbana de condomínios fechados em Pilar-Argentina: anos 1990 - 2010
Resumo
Esta pesquisa seleciona dois
condomínios fechados –UC– instalada no município de Pilar, Argentina, a fim de
analisar, por meio de estudos de caso, gestão urbana –GU– feita a partir de
órgãos governamentais locais, particularmente contra o fenómeno urbano em
perspectiva comparativa, as décadas de 1990 e 2000. Assim, interessados em
conhecer as convergências e divergências em termos de gestão urbana,
implementado pelo governo local, para os quais dois UC foram selecionados de
acordo com os critérios corresponder casos –Stays de
Pilar e Pilará, respectivamente–, e três –Aspects
dimensões físicas e analíticas urbanas, espírito empresarial e apropriação
social da Fiscalidade e quadro regulamentar e institucional–. O texto termina
com algumas reflexões sobre a aprendizagem que deixa a gestão urbana levada a
cabo nos dois condomínios fechados e apresenta propostas de ajustes para
melhorar os instrumentos existentes. Entre os resultados obtidos são alcançados
indicando as alterações que ocorreram em cada uma das dimensões analisadas no
decurso de dez anos, incidindo sobre a lógica da administração local, com um
posicionamento que passam uma elevada permissividade alguns modelos gestão mais
restritiva, que, no entanto, ainda existe a incapacidade de lidar com um
fenômeno urbano de escala metropolitana de instâncias de governo municipal.
Palavras chave:
Ordenamento territorial, design urbano, condomínios fechados, gestão urbana
estudo de caso, institucionalidade, Pilar (Argentina)
Introducción
Dificultades
en el funcionamiento urbano, ocasionadas por el aumento del parque automotor,
la extensión descontrolada de la mancha urbana, la intensa contaminación de los
recursos naturales -principalmente aire, agua y suelo-, la dependencia de una
fuente de energía altamente contaminante e ineficiente en rendimiento, la
paulatina pérdida de espacios públicos de socialización, junto con la consolidación
de nuevos escenarios privados, entre otras, son moneda corriente en la
actualidad y por ello cada vez más tipos de actores centran sus agendas de
estudio y acción en la cuestión urbana, en general, y en la gestión
urbanística, en particular.
Si
bien los procesos económicos, políticos y urbanos acaecidos en décadas
anteriores parecieron ser comunes y manifestarse de similar manera en todos los
países latinoamericanos, incluidos los suramericanos, con patrones espaciales
imbuidos culturalmente, de los que hacia fines del siglo XX irradiaban los
países desarrollados del Mundo Occidental; sendas dinámicas fueron abordadas
desde diferentes perspectivas por las administraciones locales, pues
desplegaron una gestión urbanística con diversidad de instrumentos de
intervención territorial, de acuerdo con los recursos propios (VG. escala
territorial, factor ambiental disponible o formas de organización del Estado).
Producto
de tales dinámicas, resultaron diversas políticas urbanísticas, planes,
proyectos y distintos tipo de actuación, cuya formulación depende no sólo de
los recursos con que cuenta un determinado territorio (económicos, políticos,
tecnológicos y sociales), sino que además están determinados por la forma de
organización del Estado, por lo que, por ejemplo, los mecanismos de gestión
urbanística de un país organizado en forma de república unitaria serían
diferentes a otro que se rija por el sistema federal. De manera que, aun cuando
desde el contexto institucional se analice una misma dinámica urbana:
No
se debe separar la acción pública o políticas públicas
(policies) del juego político o política (politics) de la cual es la expresión y sobre la cual se
apoya. No se puede hablar de juego político sin hablar de la naturaleza y de
las características del Estado y de la sociedad en los cuales se dan el juego
político y la acción pública (Jolly, 2005, p. 65).
La
gestión urbanística -en adelante GU- se podría entender como el conjunto de
acciones, instrumentos y procesos que desde las administraciones
públicas de gobierno, se establecen con el fin de regular las dinámicas de
ocupación y uso del suelo, preservar el interés público por encima del privado
y conducir al conjunto social a un modelo de desarrollo integral y equitativo.
En ésta se expresa el pensamiento político que la atraviesa en virtud de que la
GU articula a distintos actores decisores (técnicos o políticos) con las
fuerzas de la socie[1]dad
civil (individuales, empresas u organizaciones) (Suárez, 2009).
A
su vez, la GU es tributaria de las dimensiones institucional y jurídica que
definen al Estado (p.ej. república unitaria o federal, presidencialista u otro
régimen de gobierno), además de que las transformaciones que le son propias a
sus marcos de referencia socioeconómico y político-institucional, determinan
sus características en cada época.
La
transformación de los rasgos que definen a la GU, en el municipio, según el
recorte temporal del que estemos hablando, permite pensar que su análisis
aplicado a un fenómeno particular, como lo pueden ser las Urbanizaciones
Cerradas –en adelante UC1 -, debe presentar algunas evidencias
concretas. Por esto, la metodología de la investigación remite a un estudio
retrospectivo y comparativo de un fenómeno, en un territorio específico,
seleccionado de entre otros tantos posibles, con el objetivo de evaluar cuál ha
sido el rol que ha jugado el nivel de gobierno local, a través de la GU y sus
instrumentos de intervención, en dos contextos temporales diferentes: década de
1990 y primera del año 2000. Ahora bien, el orden del texto es el siguiente: en
el segundo apartado, se presenta la metodología aplicada en la investigación,
para luego, en los hallazgos –tercer apartado-, entrar a hacer una breve
descripción de las principales características de la GU del municipio de Pilar
y de cada uno de los casos elegidos para el estudio. El documento cierra con
las conclusiones, en las cuales se hace la lectura comparativa, según las
dimensiones analíticas descritas en la metodología. Por cuestiones de espacio,
las descripciones, el análisis comparativo y la formulación de resultados se
presentan de forma sintética y acotada, aunque se recomienda consultar las
referencias bibliográficas, al final del texto, para profundizar en los temas
tratados.
Metodología
Con
el fin de evaluar las transformaciones de la GU sobre un fenómeno particular,
según el contexto temporal, se decidió aplicar el estudio comparado de casos,
ajustado según las necesidades propias, el cual está basado en observaciones
hechas sobre dos UC, permitiendo reforzar la profundidad de análisis, pero
limitando considerablemente la generalización de los hallazgos2. Sin
embargo, cabe señalarse que el hecho de que se haga una cuidadosa selección de
los casos de estudio por analizar y de las dimensiones de análisis utilizadas
(o emparejamiento como lo llama Mesa-Lago, 2002), asegura que las conclusiones
a las que se arribe tengan mayor fiabilidad y, de paso, sirvan como sustituto
del control experimental o estadístico más amplio (es decir, aumentar la
cantidad de casos analizados, para darle robustez a la comparación). Una
ventaja adicional que ofrece este método y que resultó de suma importancia para
la presente investigación, es que permite combinar la aplicación de técnicas
cualitativas y cuantitativas de comparación, lo cual enriquece la descripción y
la evaluación hecha sobre los casos seleccionados.
Dada
la variedad de formatos y estilos que presenta el fenómeno inmobiliario en los
territorios, se eligió a Pilar, Argentina, como recorte territorial, en virtud
de que es uno de los municipios del área metropolitana de Buenos Aires en el
que la oferta inmobiliaria de UC se instaló con mayor intensidad. Ahora bien,
para hacer la elección de dos casos (UC) que fueran representativos en Pilar,
se utilizó una selección de casos ejemplares cuyas características particulares
fueran lo más homogéneas posibles entre sí. Los rasgos que se tuvieron en
cuenta fueron: la fecha de construcción, la extensión y la visibilidad de los
proyectos3. En ese sentido, las UC elegidas se pueden considerar
como los emprendimientos de mayor extensión que se hayan desarrollado durante
las dos últimas décadas4, al tiempo que resultan de importancia analítica,
pues han sido centro de debate por las autoridades y sociedades locales dadas
sus características particulares: Estancias de Pilar y Pilará (Figura 1).
Figura 1. Localización de los casos de estudio en el
municipio de Pilar
Nota: Elaboración propia a partir de Diagnóstico
Ambiental del Partido de Pilar, por Universidad Nacional General Sarmiento
–UNGS- (2012).
Para
hacer la lectura comparativa de la GU, en los dos recortes temporales se
construyeron tres dimensiones analíticas ad hoc, a partir de lo argumentado por
autores referentes en el tema como Jolly (2005),
Maldonado (2013) y García-Bellido (2001), a saber: Aspectos físicos y
urbanísticos5; Apropiación social del emprendimiento6; y
Fiscalidad y marco normativo e institucional7. En el mismo sentido,
las dimensiones ofrecen un breve panorama de subtemas, como las regulaciones,
jurisdicciones o distribución de competencias y cómo estas dos se implementan
en el territorio.
En
cuanto a las fuentes de información, se puede señalar que la
investigación se nutrió de dos tipos: se realizó una entrevista a la
funcionaria encargada de la Oficina de Planeamiento del municipio, la cual dio
su opinión sobre la situación de la GU, en general, y de los casos de estudio,
en particular. Por otra parte, se recurrió a fuentes documentales técnicas,
académicas y de otro tipo (instrumentos normativos locales, con los cuales se
adoptaron los lineamientos para el ordenamiento del territorio municipal,
investigaciones académicas previas, noticias de diarios locales/nacionales y
páginas web de agencias inmobiliarias).
Resultados
Gestión
urbanística en Pilar, Argentina: breve contextualización
Pilar,
por pertenecer a la Provincia de Buenos Aires se ciñe principalmente a los
instrumentos normativos definidos por el nivel intermedio de gobierno, aunque
también a lo establecido por el gobierno nacional y por su propio órgano
legislativo, el cual tiene la potestad de proferir ordenanzas con el mismo
espíritu (Honorable Concejo Deliberante Municipal). Como instrumento propio, el
municipio cuenta con un Código de Zonificación (Ordenanza 10, 1985) y de Edificación
(Ordenanza 25, 1985), con los cuales regula los usos del suelo según las
distintas zonas en las que se divide el territorio del partido. A estos se
agrega el Plan de Gestión aprobado en años recientes, el cual abarca planes,
programas y proyectos de largo alcance -hasta el año 2020- (Municipalidad de
Pilar, 2012).
En
lo que hace al Código de Edificación (Ordenanza 25, 1985), como instrumento
técnico que define aspectos específicos dentro de las edificaciones (como el
fondo de pasillo, el tema las dimensiones o la edificación de un predio con
respecto al entorno general), ha servido para aspectos más acotados que el
Código de Zonificación (Ordenanza 10, 1985). En el año 2008 el Concejo
Deliberante aprobó una pro[1]puesta
de modificación que buscaba ampliar la cantidad de pisos edificables en
determinadas zonas del municipio, con la cual se intentó actualizar el código
con el fin de dar respuesta a la necesidad de edificar a mayor altura al tiempo
que sería útil como medida para atraer nuevas inversiones.
En
años posteriores el Concejo Deliberante aprobó la creación de dos nuevas zonas
en el partido (Zona de Banda A y Banda R1), en torno al nodo comercial de la
autopista Panamericana. Al revisar otras ordenanzas, cuyo contenido
reglamentario está referido al Código de Edificación, se encuentra que hubo
aproximadamente diez modificaciones al articulado original, aprobados en su
mayoría durante la primera década de los años 2000 (las últimas ordenanzas en
ese sentido fueron la 16, 278 y 403 de 2010).
En
lo que refiere al Código de Zonificación, convalidado por el gobierno
provincial a través del Decreto 8.763 de 1986, cabe destacarse que si bien
constituye el instrumento superior en materia de gestión local ha experimentado
múltiples modificaciones durante sus casi tres décadas de vigencia, la mayoría
de ellas, de tipo complementario o excepcional. De esta manera, al revisar el
digesto de ordenanzas del Honorable Concejo Deliberante de Pilar se puede
constatar la aprobación de una serie de ordenanzas con las cuales se autorizaba
a hacer modificaciones a la zonificación original, aceptar nuevos usos en zonas
específicas, posibilitar la subdivisión de parcelas, así como otorgar la
excepción al cumplimiento de los indicadores urbanísticos existentes a ciertos
proyectos; la década de los noventa presentó un mayor ritmo de modificaciones
sobre la Ordenanza 10, 1985, al tiempo que las situaciones que las provocaron
se diversificaron: aumentó la cantidad de aprobaciones relacionadas con
parcelas destinadas para fines residenciales mientras que las relacionadas con
actividades productivas prácticamente desaparecieron.
Sin
embargo, la primera década del siglo XXI mostró una nueva lógica de
intervención sobre el territorio en virtud que desde la Secretaría de
Planeamiento, Gestión y Desarrollo Urbano se comenzó a evitar la aprobación de
ordenanzas que constituyan excepciones al cumplimiento del Código de
Zonificación o Edificación, hasta tanto no se reformulasen integralmente dichos
instrumentos. En el mismo sentido, desde una postura que pretende analizar los
costos y beneficios que representa la instalación de ciertos usos y actividades
en el territorio, se promulgaron normativas que buscaron abordar e intervenir
sobre temáticas complementarias.
Ahora
bien, cabe destacarse que en el 2003 el municipio de Pilar adhirió y ratificó
con la Provincia de Buenos Aires el convenio de descentralización
administrativa en la gestión de las UC (Ley 1.727, 2002), de manera que, en adelante,
la Secretaría de Planeamiento, Gestión y Desarrollo Urbano del municipio
quedaría encargada de evaluar las solicitudes recibidas y de entregar la
convalidación Técnica Preliminar y Final8 a los proyectos. Con la entrada en vigencia de esta normativa, no sólo se agilizaron
los tiempos y trámites necesarios para la instalación de cualquier
emprendimiento inmobiliario, en virtud de que redujo la cantidad de instancias
y dependencias involucradas, sino que también se concedió mayor autonomía a los
gobiernos municipales, en lo que tiene que ver con la GU y la planificación del
territorio.
Un
aspecto sobre el que la Secretaría de Planeamiento Municipal decidió actuar fue
el del registro local de las UC localizadas en el territorio: a través de la
Ordenanza 738, 2003, se creó el Registro Municipal de Urbanizaciones Cerradas
(RMUC), con el fin de regularizar la situación legal de cada una de las
urbanizaciones instaladas, dado el impacto que estaba teniendo, en el gobierno
local, la falta de regularidad en la dominialidad de
las unidades habitacionales de las UC. Sin embargo, vencido el plazo dispuesto
por la Ley Provincial 1727, 2002, el gobierno local reconoció que sólo 50 de
las 184 urbanizaciones encuadradas en la norma presentaron la intención de
inscribirse en el registro, por lo que quedó manifiesta la incapacidad
administrativa para regularizar y unificar las diferentes situaciones dominiales en las que se encuentran las UC instaladas en el
partido (Batalla y Carballo, 2005).
Empero,
desde el año 2013, el gobierno local volvió a tomar cartas en el asunto: se
envió una citación a todos los administradores de aquellas UC que no estaban en
el RMUC, para que se acercaran a la Secretaría de Planeamiento, en un plazo de
seis meses, y regularizaran su situación particular. Según la funcionaria de la
Secretaría de Planeamiento Municipal de la Municipalidad de Pilar, Graciela Merlotti (comunicación personal, 28 de mayo de 2013), son
tres las situaciones particulares de irregularidad que se presentan en Pilar:
UC en zonas aptas, aprobadas con documentación incompleta (es decir, con el
expediente incompleto), en zonas aptas no aprobadas y en zonas no aptas no
aprobadas.
Al
mismo tiempo, el gobierno local viene implementando una serie de instrumentos
con los cuales busca potenciar los aspectos positivos y generar una sinergia
productiva en lo que hace a la influencia del barrio cerrado sobre el barrio
abierto: desde el año 2008, se toma a cada nuevo emprendimiento cerrado como
una empresa privada y se lo obliga a pagar una cuota de Responsabilidad Social
Empresarial: “la UC es tomada como una empresa y tiene esa ‘obligación moral’
de acompañar al crecimiento total de la población, ¿entonces que hace?, cede en
forma de bienes parte de la plusvalía que tenga” (Graciela Merlotti,
Secretaría de Planeamiento Municipal de la Municipalidad de Pilar, comunicación
personal, 28 de mayo de 2013)9.
Con
este panorama, se puede señalar que la inexistencia de un encuadre normativo
actualizado y la formulación de parches normativos que intentaron ser de
arreglo a la carencia, permitió que los
emprendimientos cerrados que se instalaron en zonas de baja ocupación pudieran
gestionarse a través del régimen de la Ley 13.512, 1948, de 200 a 300 unidades
funcionales, sin que se hicieran en todos los casos los estudios técnicos
necesarios. Según Batalla y Carballo (2005), la inacción municipal permitió
además que muchos emprendimientos no efectuarán la rectificación del plano de
propiedad horizontal ni hicieran lo propio con el Reglamento de Copropiedad.
En
un contexto reciente, se ha discutido la necesidad de reformular los Códigos de
Edificación y Zonificación, aunque se argumenta que esto implica un esfuerzo
técnico que, por diferentes razones, el municipio no está en la capacidad de afrontar:
falta de personal capacitado que se haga cargo, gran cantidad de solicitudes y
funciones por las que debe responder, los tiempos y costos que implicarían
llevar a cabo un relevamiento del territorio o los engorrosos procesos de
concertación y discusión del proyecto. Ante esta situación, se evidencia la
poca capacidad técnica-institucional que tiene Pilar, para hacer frente a los
procesos en ciernes.
Década
de 1990: Estancias del Pilar
La
característica sobresaliente del proyecto es su visibilidad, pues constituye
uno de los primeros referentes del formato mega emprendimiento dentro del
conjunto de UC instaladas en el municipio, así como del nuevo urbanismo, pues
marcó un referente para los proyectos posteriores. A esto cabe agregar que una
parte considerable del emprendimiento se desarrolla en terrenos que hacen parte
del vecino municipio de Luján, convirtiendo su gestión en un problema multijurisdiccional (se requeriría de la coordinación
administrativa de los dos gobiernos municipales, para revisar las implicaciones
que la urbanización tendría en cada caso).
El
proyecto completo está constituido por 450 hectáreas, 8 barrios cerrados y
alrededor de 1.200 lotes con variedad, en lo que refiere a la tipología
edilicia, dimensiones de lotes y equipamientos internos. Los barrios están integrados
mediante vías internas y una extensa área proyectada para zonas verdes
(aproximadamente el 40% del total proyecto). El emprendimiento está constituido
por un conjunto de barrios cerrados, con una guardia o cercamiento común, cuyas
calles internas están bajo servidumbre con el municipio.
Al
momento de su lanzamiento al mercado, en 1998, se estimó su finalización en 8
años, pero luego de más de 15 años de haberse iniciado, y con alrededor de 500
casas y 34 condominios construidos, aún queda casi la mitad del plan maestro
por construir.
Esta
situación, en particular, estaría indicando tres cosas al mismo tiempo: 1) un
bajísimo nivel de consolidación (sin articulación plena entre los diferentes
barrios de la UC y su interrelación con el casco urbano de Pilar); 2) que el
desarrollo de las fases del emprendimiento haya estado determinado por una zonificación
diferente, con distintos usos; y 3) por último, que las dificultades de los
inversores como consecuencia de los ciclos económicos propios (con
estancamiento en la demanda y caída en los precios del metro cuadrado) consolida
el paisaje de un típico suburbio dormitorio en el cual no ha sido posible aún
compatibilizar diferentes actividades en un mismo sector (Vidal-Koppmann, 2006).
Estancias
del Pilar está siendo construido por los desarrolladores Julián Ganzábal y
Eduardo Zorraquín, expertos inversores inmobiliarios
que, asociados con fondos de inversión internacional, han desarrollado otros
proyectos en distintas ciudades de Argentina y Uruguay. Según los promotores,
la instalación del proyecto buscó dar respuesta integral a una demanda de
primera y segunda vivienda, en un entorno con gran calidad paisajística y servicios
como educación, seguridad y actividades deportivas, culturales y comerciales.
Entonces, Estancias del Pilar buscó consolidarse como una alternativa de “hacer
ciudad” desde una perspectiva más tradicional, orientada al diseño suburbano y
a la formación de comunidades vivas e integradas con el medio circundante. Por
este motivo, además de los equipamientos internos con que cuenta la
urbanización, para la práctica de una amplia variedad de deportes, el master plan contempló el desarrollo de un casco o centro
urbano tradicional, de 50 hectáreas de superficie, llamado “El Pueblo”. Con
este, se buscó recrear un espacio abierto a la comunidad y recuperar las
dinámicas propias de los pequeños pueblos que pudiera abastecer y prestar
diversos servicios a los habitantes del proyecto (oficinas, comercios,
servicios profesionales y actividades culturales), al tiempo que se
constituyera en punto de encuentro y socialización, abierto para la comunidad
de localidades fuera de la UC (diferenciándose de los centros comerciales). El
Pueblo se ubica sobre el río Luján y, de acuerdo con la información publicada
por los promotores del proyecto, se convirtió en el primer pueblo “privado
abierto” de la Argentina. Hacia 2013, El Pueblo ya contaba con un centro
cultural, restaurantes, oficinas, comercios (almacenes de todos los rubros),
una iglesia, una escuela de paisajismo, consultorios médicos y una escuela de
equitación.
Con
la construcción de El Pueblo, el primer estudio de caso ofrece dos elementos
que llaman la atención: por una parte, se ofrece una contradicción entre el
aparato propagandístico y lo que ocurre en realidad, dado que mientras el
primero destaca que es un espacio abierto, tanto a la comunidad de los barrios
cerrados del proyecto como a las localidades cercanas (igual que los clubes
deportivos internos del emprendimiento), no se abandonan en ningún momento los
dispositivos de control y seguridad que en él se deben franquear: “El Pueblo de
puertas abiertas, pero emplazado en el ámbito protegido de las urbanizaciones
privadas, es la característica particular de este emprendimiento”.
(Urbanización, 2013, párr. 8). Esto se manifiesta con la vigilancia, a través
de un circuito de cámaras y puestos de control que hay sobre la vía que conecta
El Pueblo con la ruta Panamericana. El segundo elemento está referido a que,
con El Pueblo, se alcanza la superación de los formatos tradicionales de UC
residenciales, en los que sólo se instalaban equipamientos recreativos y deportivos
para los habitantes de la UC, con la opción de acceder a múltiples bienes y
servicios que, antaño, eran exclusivos de los centros de ciudad; es decir, se
convierten en nuevos núcleos semi-urbanos. Con esta
particularidad, que marca una distancia importante entre los barrios
cerrados-clubes de campo, con los mega emprendimientos o ciudad pueblo, se
muestra un nuevo tipo de UC que ofrece una virtual independencia del resto de
Pilar, formulando un modelo de ciudad, a pequeña escala, que cuenta con
selectas ventajas urbanísticas y tecnológicas.
Ello
no constituiría un problema si, como afirma Vidal-Koppmann
(2006, 2013), el desarrollo de esos proyectos residenciales pretendiera la
conformación de una ciudad privada y no la complementariedad de ésta con los
centros tradicionales que la circundan. Un elemento adicional es la cuestión de
la gobernabilidad, pues en el caso de que tales UC se conviertan en nuevas
localidades del municipio, requerirían de un tratamiento administrativo
diferenciado, en tanto que serían localidades completamente privadas: “esto
implica un desafío en materia de planificación y de gestión urbana, porque
impone la necesidad de articular lo público con lo privado. De no lograrlo, las
nuevas ciudades quedarían aisladas como pequeños feudos” (Vidal-Koppmann, 2013).
Aquí
cabe distinguir que una porción considerable del emprendimiento, cerca del 40%,
se ubica en terrenos que jurisdiccionalmente pertenecen al municipio de Luján,
justo sobre la cuenca del Río Luján. Esto no sólo significaría una mayor
dificultad para que los gobiernos locales –de Pilar y Luján– puedan controlar y
gestionar, de manera adecuada, las distintas fases que componen el proyecto,
aunada a la ausencia de una GU integrada a nivel supra local en la región, sino
que además reflejaría que el fenómeno urbano aquí estudiado es un producto que
supera las fronteras administrativas y sobre el cual, los gobiernos locales se
muestran incapaces de regular. Así, por ejemplo, hay que resaltar que el
emprendimiento tomó mayor visibilidad al conocerse un estudio elaborado por la
comisión asesora del Comité de Cuenca del río Luján, en el que se señala una
serie de impactos ambientales que ha sufrido la Cuenca, en los diversos
partidos que la componen. En el caso particular de Pilar, se señala que la
instalación de urbanizaciones y otros emprendimientos sobre humedales ha sido
uno de los factores que más han contaminado dicho curso hídrico en el distrito,
siendo Estancias del Pilar una de las urbanizaciones que ha tenido una incidencia
directa en dicha situación (a través de los taludes construidos y de los
rellenos hechos con el fin de ganar tierra a la cuenca).
En
lo que hace a los instrumentos de GU implementados por las instancias locales,
Estancias del Pilar es una urbanización cuya aprobación se hizo bajo lo
dispuesto por la primera normativa provincial referida a los barrios cerrados
(Resolución 74, 1997), al tiempo que la Provincia continuaba siendo la
encargada de entregar la Factibilidad Final. En la escala local, se utilizó el
Código de Zonificación propio (Ordenanza 10, 1985) y las reglamentaciones complementarias:
mediante Ordenanza 112, 1997, se otorgó el consentimiento para cambiar de
zonificación aquellas parcelas necesarias, afectando la UC al régimen de
propiedad horizontal.
Primera
década del año 2000: Pilará
El
proyecto se destaca por ser uno de los más grandes, dentro del conjunto de
emprendimientos cerrados instalados en el municipio, así como por las
particularidades que signaron su gestión y desarrollo (conflictos entre la empresa
promotora y el gobierno local, y entre la primera y la sociedad local).
El
emprendimiento comprende un total de 380 hectáreas, de las cuales 228 son de
espacios verdes y áreas deportivas, y se organiza en cinco ‘comunidades’ o
barrios cerrados que están comunicados a través de una vía de rápido acceso,
que las conecta con la Ruta Panamericana.
Cada
comunidad cuenta con un máximo de 80 lotes, con dimensiones que varían entre
los 1.000 y los 2.500 metros cuadrados. El diseño del proyecto prevé un máximo
de dos vecinos por propiedad, en la mayoría de los lotes, de manera que se
asegure la privacidad de los residentes. En el año 2008, lanzó a la preventa
los primeros 110 lotes, con un valor por metro cuadrado que osciló entre los
$100 y los $130 dólares.
En
Pilará se implementó el paisajismo de Estudio Thays,
dándole un papel prioritario a la naturaleza y al diseño paisajístico: el
terreno posee ondulaciones con las que se busca maximizar la perspectiva y
profundidad de todos los lotes, así como con la disposición de los árboles y
arbustos, buscando recrear una atmósfera que conjuga el campo y el diseño
paisajístico de nivel internacional.
Una
característica que define a Pilará y que lo diferencia de las otras UC, es que
el proyecto enfatiza en la mezcla de lo residencial con la práctica de tres
deportes de alto nivel: el tenis, el golf y el polo. Por esto, cuenta con 14
canchas de tenis, un campo de golf de 18 hoyos (es la primera cancha, en
Suramérica, diseñada y construida con el sello Jack Nicklaus)
y cuatro canchas de polo, además de ofrecer los servicios correlacionados y
comerciales más importantes de la zona (se ha construido la Escuela Nacional de
Tenis –amadrinada por Gabriela Sabatini–, caballerizas y cuenta en su proximidad
con centros de servicios y comerciales de importancia regional –está a metros
de la Asociación Argentina de Polo, a cuatro minutos del centro de Pilar, cerca
del Paseo Champagnat y de la Universidad del Salvador -sede Pilar-).
Adicionalmente,
en el marco de desarrollo del emprendimiento, a mediados del año 2015, abrió
sus puertas un centro comercial de acceso al público: Estación Pilará. Este
nuevo equipamiento es un desarrollo de compras y servicios, de 2.800 metros
cuadrados, emplazado en un terreno de 12.667 metros cuadrados, que demandó una
inversión de $40 millones de pesos (alrededor de $25 millones de dólares).
Entre los servicios que ofrece se cuenta un mercado gourmet, un centro médico,
un polo gastronómico, un paseo de diseño y decoración, locales de compras, un
salón de convenciones y eventos, además de albergar un centro cultural. Además
de la oferta de actividades, el centro comercial se destaca porque su diseño se
asemeja al de una vieja estación de tren: “el diseño del emprendimiento se
mimetiza con el paisaje que lo circunda: aires de campo bonaerense entremezclado
con complejos Premium y las vías del tren como testigos de todo el recorrido.
Así, el nombre del lugar y las líneas arquitectónicas que recuerdan una vieja
estación ferroviaria de pueblo, combinan perfectamente con su entorno” (Portal Pueblum, 2015, párr. 5).
Pilará
se localiza en la localidad de Manzanares, próximo a Estancias de Pilar, muy
cerca al enclave comercial del Kilómetro 50 de la Ruta Panamericana (Figura 1)
y está siendo construido por el Grupo Clodinet SA
(grupo inversor local, liderado por Enrique Ruete
Aguirre y Julián Ganzábal) y el fondo de inversión internacional Pilará se
localiza en la localidad de Manzanares, próximo a Estancias de Pilar, muy cerca
al enclave comercial del Kilómetro 50 de la Ruta Panamericana (Figura 1) y está
siendo construido por el Grupo Clodinet SA (grupo
inversor local, liderado por Enrique Ruete Aguirre y
Julián Ganzábal) y el fondo de inversión internacional.
El
emprendimiento comprende un área extensa, con equipamientos aún en proceso de
desarrollo, muestra un bajo nivel de consolidación y aún no se puede hablar de
una plena articulación interna/externa de Pilará con su entorno, pues el
emprendimiento posee aún amplios fragmentos por desarrollar.
Ahora
bien, desde que inició la instalación del emprendimiento, en el partido fueron
diversos los conflictos que se desataron, tanto con la comunidad local como con
el gobierno de turno: el primero de ellos fue la queja interpuesta ante la
Justicia Federal por parte de un grupo de vecinos, patrocinados por una ONG
ambientalista, los cuales señalaban que los movimientos de tierras y demás
obras necesarias para acondicionar el terreno, serían perjudiciales para el
medio ambiente y generarían secamiento de las napas de agua y posibles anegamientos
en las zonas aledañas. Esto último, debido a que parte del mega emprendimiento
se estaba construyendo sobre una zona de humedales, tierras planas y anegables.
Una
segunda polémica surgió cuando, en septiembre de 2007, los inversores de Pilará
pretendieron comprar unos 36 mil metros de calles públicas y terrenos fiscales,
a 8 pesos el metro cuadrado. El escándalo se desató cuando la propuesta llegó
al Concejo Deliberante del municipio, aunque se solucionó elevando el precio
del metro cuadrado a $20 dólares, lo que equivalía entonces a un ingreso
adicional de $720.000 dólares para el municipio.
Un
tercer problema, relacionado con la irregularidad anterior, fue que el entonces
intendente del municipio, Humberto Zúccaro, fue
acusado a inicios de 2008 de recibir dineros extralegales para aprobar la
instalación de Pilará. Por estos hechos, el Jefe de
Gabinete y la Secretaria de Obras Públicas fueron revocados de sus cargos;
adicionalmente, se tomaron medidas para verificar que la aprobación de Pilará y
de otros emprendimientos recientes cumplieran con todos los requerimientos de
Ley, considerándose la posibilidad de que Pilará fuera clausurado
definitivamente.
En
un contexto más reciente, y tal como ocurre con la UC tomada como referencia de
la GU de los años noventa, el emprendimiento ha sido fuertemente cuestionado
por las afectaciones a los recursos naturales en la zona en la que se localiza,
y más específicamente, a la Cuenca del río Luján. Así, luego de conocido el
informe de la comisión asesora del Comité Cuenca del río Luján, diferentes
instituciones y organizaciones civiles –como la Asociación Patrimonio Natural,
Asociación de Vecinos en Defensa de Los Cardales y Río Luján y agrupaciones ambientalistas
de partidos del conurbano norte– iniciaron un reclamo en la Defensoría del
Pueblo de Pilar, con el fin de advertir sobre la situación de contaminación
actual que presenta el río. Entre los causantes del desmejoramiento del río, se
señalan los desechos industriales producidos en el parque industrial, además de
la llegada de emprendimientos inmobiliarios ubicados cerca del río y en los
humedales del Luján. Pilará no resulta ajeno a esta queja y aparece como una de
las UC de Pilar que más ha contaminado la cuenca del río, a través de la
construcción de taludes y de rellenos.
En
lo que hace a la GU implementada por las instancias locales, Pilará fue
gestionado a través de las mismas instancias provinciales utilizadas en
Estancias del Pilar, aunque para el momento de tramitación de las licencias de
urbanización ya se había aprobado el convenio de descentralización entre la
Provincia y el municipio (Ley Provincial 1.727, 2002), por lo que el gobierno
local fue el encargado de dar factibilidad al proyecto. Pilará se gestionó como
barrio cerrado por fases, por lo que se aplicó lo estipulado en el Decreto
provincial 27, 1998. Entre los instrumentos de gestión local, se encuentra la
aplicación del Código de Zonificación como norma general y la utilización de
reglamentaciones complementarias, mediante las ordenanzas 163, 2007; 53, 2008;
y 206, 2009; y los Decretos reglamentarios 2.465, 2007; y 1.275, 2008.
Conclusiones
Lo
expuesto hasta aquí evidencia un panorama en donde el posicionamiento de la GU y
sus instrumentos normativos han sido diferenciados y particulares a cada una de
las UC tomadas como casos de estudio. A manera de cierre del artículo, en este
subapartado interesa hacer una lectura horizontal o comparativa de las dimensiones
de la GU, para complementar la descripción de las UC.
En
lo que refiere a la dimensión Aspectos físicos y urbanísticos, hay que decir
que en cuanto a aspectos espaciales, como dimensiones y equipamientos
externos/internos de los casos estudiados, se pudo comprobar que, en el
transcurso de diez años, se transformó el formato habitacional: cambio de
paradigma arquitectónico –del neo urbanismo a la arquitectura orgánica–,
aumento de las dimensiones de los proyectos que, junto con la diversidad de
equipamientos internos ofrecidos a sus residentes, cuentan con servicios de
primer nivel, tales como colegios privados, centro comercial, equipamiento para
una amplia variedad de deportes de alto nivel– refuerzan el modelo de ciudades
satélites, virtualmente autónomas frente al resto del municipio tradicional.
Al
respecto, cabe destacar que este debería ser un tema que llame la atención de
las autoridades locales, en virtud de que esos nuevos proyectos plasman la
crisis de la ciudad: una consolidación del modelo de ciudades satélites, semi
autónomas y desconectadas del municipio tradicional. Aquí se habla no sólo de
la exacerbación de la diferenciación socio territorial, la discontinuidad del
tejido urbano, con la pérdida de los espacios públicos que antaño la definían,
el imparable o incontrolable comportamiento de los actores urbanos encargados
del desarrollo urbano, bajo una lógica globalizada, el cerramiento de calles
públicas, dentro de la trama propia de las UC y la ocurrencia de una desigual
dotación de infraestructuras básicas/ servicios públicos domiciliarios según su
forma de gestión (municipal frente a la constructora); sino también los
problemas de gobernabilidad que, en la escala local, se podrían generar en caso
de que éstas soliciten ser convertidas en municipios autónomos. En el caso de
Pilar, esto ya tuvo un primer antecedente a mediados de 2000, cuando la
localidad Presidente Derqui manifestó su interés en
formar un municipio separado, con una administración propia.
Además,
la dependencia de una vía rápida –Ruta Panamericana–, el lento proceso de consolidación
(una articulación plena entre los diferentes barrios de la UC y su
interrelación con el casco urbano de Pilar) y completamiento del plan maestro
por fases, son rasgos característicos de los dos emprendimientos.
Además,
la dependencia de una vía rápida –Ruta Panamericana–, el lento proceso de consolidación
(una articulación plena entre los diferentes barrios de la UC y su
interrelación con el casco urbano de Pilar) y completamiento del plan maestro
por fases, son rasgos característicos de los dos emprendimientos.
Por
su parte, la dimensión Apropiación social del emprendimiento hace evidente el
cambio del tipo de actor inmobiliario que desarrolla los proyectos, pasando de
empresas con capitales nacionales, a grandes consorcios internacionales con
negocios inmobiliarios en distintas ciudades y países del continente; además,
en el caso de Pilará, se cuenta con capitales de deportistas de alto nivel,
como inversionistas del proyecto. Este cambio tendería a complejizar las
relaciones de poder con la administración local, puesto que ahora ésta se
encontraría bajo mayor presión, para la aprobación de los proyectos propuestos.
En
cuanto a la percepción de la comunidad local, se pudo revisar que los dos
proyectos han generado disputas con la comunidad y las autoridades locales,
aunque el nivel de conflictividad, en cada caso, es particular: en Estancias
del Pilar, se habla de los cuestionamientos a los cuales ha sido sometida la
urbanización, por la contaminación de la cuenca del río Luján, además de la multijurisdiccionalidad que tiene el proyecto (que
reflejaría que el fenómeno urbano aquí estudiado es un producto que supera las
fronteras administrativas), mientras en Pilará se habla de la misma
problemática y de otros cuestionamientos más fuertes (sospechas de corrupción
de funcionarios para beneficiar el proyecto, compra de tierras a menor precio e
ilegalidad del emprendimiento; el tema se volvió complejo, hasta el punto que
se llegó a considerar la posibilidad de prohibir completamente la construcción
de la obra. Estos requerimientos fueron respondidos directamente por el
gobierno local, aunque algunos temas quedaron pendientes.
Frente
a la participación/movilización de la comunidad, en torno a las UC analizadas,
se encontró que, aunque no se realiza una socialización pública de los
proyectos inmobiliarios, por ser obras de inversión de capital privado, los
proyectos y, en general, la zona específica del municipio, son sujeto de
fuertes dinámicas de control social, pues han asociado que la instalación de
tales ciudades privadas genera más efectos negativos en el territorio local, en
comparación con las ventajas que puede traer; aquí se habla, entonces, de la
degradación ambiental de suelos fértiles y humedales/cursos de agua,
contaminación permanente, fragmentación del territorio, entre otros.
Finalmente,
en lo que refiere a la dimensión Fiscalidad y marco normativo e institucional,
se destaca que, como convergencia, se evidencia que la regularización puede
estar en proceso, puede llevar largos tiempos de trámite, hasta tanto la
documentación no sea aprobada y validada por el gobierno provincial, lo que
hace que en los casos analizados, una proporción importante de los compradores
no tenga la titularidad de sus predios y que la regularización del título sea
un proceso posterior y largo, añadido a la compra del mismo inmueble. En el
mismo sentido, en los dos casos estudiados se evidenció que los instrumentos de
GU aplicados utilizaban la división del territorio local en zonas que definían
usos permitidos, edificabilidades máximas potenciales y algunos estándares de
calidad ambiental que debían respetarse (estos son de aplicación directa y
resultan relevantes en el tema de las UC).
Por
su parte, y como principal divergencia que presenta la GU de las dos UC
analizadas, cabe señalar que, en el marco normativo argentino, no existen los
principios de la función social y ecológica de la propiedad, aunque sí se
encontró que, dentro de los requisitos exigidos para la aprobación de Pilará,
se aplicó un mecanismo de corresponsabilidad con la ciudad: la Responsabilidad
Social Empresarial, como mecanismo alternativo de cobro de las plusvalías. Este
mecanismo de financiación indirecta reflejaría la voluntad política de empezar
a aprovechar los excedentes de valor que el mercado inmobiliario le genera a
los constructores, para redistribuirlo hacia otros sectores del municipio (se
han recibido bienes construidos o implementos de parte de los emprendedores
inmobiliarios).
Por
otra parte, una muestra del reposicionamiento del gobierno local de Pilar,
durante las dos décadas analizadas, permite señalar un marco conceptual
particular: la aplicación de una nueva herramienta de la descentralización
administrativa (que una característica que marca la diferencia entre los
instrumentos locales de GU, promulgados por la administración local durante la
década de los noventa, de los emitidos en los años 2000, es que la segunda
mostró unos instrumentos más completos y con unas autoridades locales con mayor
autonomía y que contaban con mejores capacidades para hacer frente a sus
responsabilidades; en este sentido, la primera década del 2000 llegó con un
instrumento normativo, la Ley 1727 de 2002) mientras que se mantuvo estable y
con los mismos vacíos y desactualizaciones en su contenido, el instrumento
provincial de regulación de las UC, el Decreto-Ley 8.912, de 1977. De esta
manera, se podría destacar que Pilar goza de autonomía para ejercer las
funciones del planeamiento, ejecución y control urbanístico, en general, y de
llevar a cabo la gestión urbanística de las UC, en particular, en virtud de que
el marco normativo del país establece que dicho nivel es el responsable
primario del ordenamiento del territorio: no sólo jugó un papel importante todo
el proceso descentralizador de fin del siglo pasado, sino que, en el año 2002,
la Provincia de Buenos Aires entregó a Pilar y a otras municipalidades, la
potestad de gestionar autónomamente la aprobación de UC en su territorio (Ley
1.727, 2002).
Para
terminar, y siguiendo con lo expuesto hasta este punto, cabe destacar que un
potencial que tiene la GU, en Pilar, del período evaluado, es que al trabajar
con planes operativos que incluyen la ordenación física del suelo y relativos
límites al derecho de propiedad y concreciones vinculantes para los
propietarios, Códigos de Zonificación y de Edificación, así como el Plan
Estratégico Municipal “Pilar 2020”, su revisión y actualización permanente, de
acuerdo con las nuevas dinámicas y necesidades del territorio, constituye un
aspecto prioritario para fortalecer su aplicación frente al fenómeno de las UC.
No
obstante, aquí es necesario recordar algunas de las falencias que presentan los
instrumentos manejados en Pilar, pues en este municipio, en particular, la
falta de un criterio de ordenamiento urbano-territorial adecuado, no sólo se ha
reflejado en lo institucional –con la aplicación de instrumentos
desactualizados o mediante las consecutivas excepcionalidades– y territorial
–continuidad suburbana y mezcla de usos del suelo–, sino que también se mostraría
en el libre albedrío del que gozan las UC instaladas en el territorio, tanto
para incumplir con sus respectivos máster plan –edificación parcial en muchos
de los proyectos–- como en las demoras que existen para regularizar los títulos
domínales de los compradores.
Frente
a este panorama de ventajas relativas, que hace alusión a la gestión
urbanística ocurrida en la década de 2000, Pilar podría considerar nuevas
instancias de gestión, articuladas con entidades de nivel intermedio o
nacional, con el fin de que sus intenciones tengan mayor efecto en el territorio
y no quede como carta de buenas intenciones, en los planes directivos locales.
Es decir, el aterrizaje de lo propuesto por los instrumentos municipales debe
partir de nuevos mecanismos concertados entre el municipio, sus pares, la
provincia e inclusive, en el marco de sus funciones, la nación.
Notas
1.
A los fines del artículo, por UC se
comprenden aquellos resultados o productos inmobiliarios del proceso
urbanizador, llevados a cabo principalmente por agentes privados cuya
característica distintiva es el cercamiento físico que sirve para la
delimitación de fronteras, sin importar sus dimensiones, equipamientos
internos, densidad, valor del suelo o de los requerimientos para la compra de
una vivienda, siendo el cerramiento físico la única condición excluyente
(Mendoza, 2015).
2.
En este sentido, los resultados descritos en
el presente documento no son generalizables como panorama actual de la GU
existente en otros municipios argentinos o de todo el país, pues al basarse en
casos específicos, los análisis presentados son particulares a la condición de
especificidad de los casos estudiados.
3.
Estas características se explican de la
siguiente manera: la fecha de construcción del proyecto se utilizó para
asegurar una UC para cada recorte temporal; la extensión o superficie de la UC,
se debía considerar como la de mayor extensión, según su propio recorte
temporal, y por último, debían tener una cierta relevancia
para su análisis, por lo que debieron haber sido representativas o icónicas del
fenómeno (visibilidad del proyecto).
4.
Ante la magnitud de las transformaciones
experimentadas en el marco temporal de los últimos 20 años, se consideraron dos
recortes temporales: el primer periodo, década de los noventa, corresponde con
la consolidación de las políticas económicas neoliberales en el país, la
expansión de las UC en el territorio y de reforma institucional del Estado (vía
descentralización administrativa). El segundo, por su parte, correspondiente a
la primera década de 2000, evidencia el reajuste institucional de las políticas
de Estado en materia de GU, hablándose en el caso argentino de un fuerte
progresismo. Para conocer con mayor detalle las transformaciones ocurridas en
la Argentina durante esas décadas, se recomienda consultar bibliografía
especializada en el tema; en el artículo, sólo se hará
mención de algunos temas particulares.
5.
Ante la magnitud de las transformaciones
experimentadas en el marco temporal de los últimos 20 años, se consideraron dos
recortes temporales: el primer periodo, década de los noventa, corresponde con
la consolidación de las políticas económicas neoliberales en el país, la
expansión de las UC en el territorio y de reforma institucional del Estado (vía
descentralización administrativa). El segundo, por su parte, correspondiente a
la primera década de 2000, evidencia el reajuste institucional de las políticas
de Estado en materia de GU, hablándose en el caso argentino de un fuerte
progresismo. Para conocer con mayor detalle las transformaciones ocurridas en
la Argentina duran[1]te
esas décadas, se recomienda consultar bibliografía especializada en el tema; en
el artículo, sólo se hará mención de algunos temas
particulares.
6.
Esta dimensión se entiende como el grupo de
aspectos que develan las dinámicas de apropiación social en torno al emprendimiento
inmobiliario. En este caso, se toman los siguientes temas: tipo de uso de las
viviendas (permanente o fin de semana), percepción de la comunidad local y
vecina, tipo de actor desarrollador del proyecto, aplicación de la función
social y ecológica de la propiedad y, por último, participación/ movilización
ciudadana en los procesos de su GU.
7.
La dimensión considera la existencia de
instrumentos normativos que restringen/condicionan la propiedad del suelo, así
como de las capacidades de reacción administrativa que tiene el nivel de
gobierno correspondiente, para sancionar el incumplimiento de las obligaciones
o compromisos urbanísticos. En este sentido, se toman en consideración los
siguientes aspectos: situación de regularidad dominal
de las unidades habitacionales, nivel de gobierno que expide el marco normativo
aplicado en su gestión urbanística, marco normativo vigente en las tres escalas
de gobierno, zonificación según instrumento local, Utilización de mecanismos de
captación de plusvalías, necesidad de autorización para urbanizar ,y por
último, posibilidad de suspender cautelarmente la expedición de licencias
urbanísticas.
8.
En el caso de Pilar, el proceso de gestión y
aprobación de una UC consta de tres pasos, todas en el ámbito del municipio: en
la viabilidad se hace una primera definición del porcentaje de tierras a ceder
y de Responsabilidad Social Empresarial que debe entregar el proyecto (se
calcula el valor aproximado de plusvalía correspondiente); en la
prefactibilidad se exigen unas condiciones que son generales, como las
aprobaciones que corresponden a las esferas extramunicipales,
además de ciertos requisitos específicos según el proyecto a desarrollar; y por
último, en la factibilidad o aprobación definitiva, se exige la entrega de
dominio de las tierras cedidas a favor del partido y la constancia de
cumplimiento de la Responsabilidad Social Empresarial –RSE-. Las cesiones de
tierra en el municipio pueden darse de dos maneras: espacio verde, libre y
público, externo a la UC, o para equipamientos comunitarios de los futuros
habitantes de la UC, interno.
9.
El Decreto Municipal 2.690, de 2008, crea el
programa “RSE Construir capital social para el desarrollo” en el municipio.
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