Impuesto inmobiliario urbano en pequeñas municipalidades
brasileñas: análisis para el caso de Mariana (Minas Gerais, Brasil)1
Wagner Muniz. Magister en Desarrollo
Territorial y Políticas Públicas y doctorando en Estudios Urbanos y Regionales
de la Universidade Federal do Rio Grande do Norte (PPEUR/UFRN).
ORCID: https://orcid.org/0000-0001-6952-007X Correo electrónico:
munizww@yahoo.com.br
Resumen
El objetivo del presente trabajo es analizar el cálculo y la
aplicación del principal impuesto municipal urbano brasileño, el IPTU, en el
municipio de Mariana, en Minas Gerais. También busco examinar las facetas del IPTU,
como el IPTU progresivo en el tiempo y las posibilidades de su uso en ese
territorio. Se inició con el análisis empírico, el análisis de la legislación urbanística
local, el código tributario y el relevamiento bibliográfico sobre el tema. De
esta forma, se vislumbro el potencial del impuesto
para ser utilizado en la recaudación de impuestos, como un dispositivo de regulación
territorial y para incentivar la preservación del patrimonio construido que
alberga la ciudad, pero que aún está infrautilizado y necesita dinamización para
alcanzar su alcance promoviendo una ciudad más equitativa.
Palabras clave: ciudad de Mariana, IPTU, impuesto a la propiedad, finanzas municipales,
impuestos.
Urban
Real Estate Tax in Small Brazilian Municipalities: Case Analysis of Mariana
(Minas Gerais, Brazil) Abstract
The present work aims to analyze the
calculation, the application, and the effective application of the main
Brazilian urban tax, the IPTU, in the municipality of Mariana, in Minas Gerais.
It also sought to examine its facets and the possibilities of its use in that
territory. It started with empirical analysis, analysis of local urban
legislation, the tax code and bibliographic survey on the topic. Thus, it was
realized the potential of the tax to be used for tax collection, as a device
for territorial regulation and to encourage the preservation of the built heritage
that the city houses, but which is still underutilized and needs dynamization
to reach its reach promoting a more equitable city.
Keywords:
city
of Mariana, IPTU tax, property tax, municipal finance, taxation.
Imposto
predial urbano em pequenos municípios brasileiros: análise para o caso de
Mariana (Minas Gerais, Brasil)
Resumo
O objetivo do presente trabalho e
analisar o calculam, a aplicação e a efetiva aplicação do principal tributo urbano
brasileiro, o IPTU, no município de Mariana, em Minas Gerais. Buscou-se também
examinar suas facetas e as possibilidades de seu uso naquele território. Partiu-se
de analise empírica, analise da legislação urbana local, do código tributário e
de levantamento bibliográfico sobre o tema. Assim, percebeu-se a potencialidade
do imposto em ser utilizado para arrecadação fiscal, como um dispositivo para a
regulação territorial e para o estimulo a preservação do patrimônio construído que
a cidade abriga, mas que ainda e subutilizado e necessita de dinamização para
atingir seu alcance na promoção de uma cidade mais equânime.
Palavras-chave:
cidade
de Mariana, IPTU, imposto sobre propriedade, finanças municipais, tributação.
Introducción
Al evaluar la efectividad
de uno de los principales instrumentos para la planificación urbana en Brasil,
los planes maestros urbanos (o planes directores), Villaca
(2000) concluyo que el desempeño del sector inmobiliario y de los grandes terratenientes
vinculaba sus intereses a los espacios urbanos no presentando propuestas de ciudades
y estos tampoco se preocupaban por las necesidades de la población viviente,
sino que predominan los intereses del mercado.
Además, en algunas
situaciones, los especuladores inmobiliarios consideran que las áreas protegidas
limitan el crecimiento urbano y, como necesitan de suelo urbano, exterminan
ejemplos de edificaciones “[...] sean residencias, salones comerciales e
industriales, iglesias, cines y multitud de inmuebles de diferentes usos y que contengan
no solo valores intrínsecos arquitectura, pero guardan entre si aspectos
relevantes y únicos de nuestro pasado social” (Oliveira et al., 2013, p. 2).
Teixeira y Moraes (2013) observaron que los sitios urbanos históricos
(SUH) presentan estructura urbana consolidada, pero la presión demográfica
resultante de la implantación de industrias en su entorno demanda la apertura de
nuevas vías y edificaciones debido al crecimiento acelerado. Así, los centros
urbanos protegidos no reciben una atención especifica
de las políticas de desarrollo de la ciudad o no se aplican los instrumentos
legales para la preservación de los mismos (Passarelli,
2005).
De nada sirve promulgar
los planes maestros e instrumentos urbanisticos sin
aplicarlos efectivamente. Cabe señalar que la constitución brasileña de 1988
(cf88) dio autonomía fiscal a la municipalidad que posee el poder legislativo para
establecer sus impuestos y fijar tarifas para servicios (Neto, Krause y Balbim, 2014). Así, en relación con el uso de los impuestos
como instrumento urbano, de Cesare (2007, p. 1) afirmo que:
La tributación puede
realizar un papel extraordinario en la distribución de las cargas y beneficios de
la urbanización de manera equilibrada, recuperando las inversiones públicas que
han resultado en la valorización de propiedades privadas, combatiendo la especulación
inmobiliaria y promoviendo el desarrollo económico […] Los ingresos de este
instrumento son una importante fuente de fondos para financiar el desarrollo
urbano, contribuir a la construcción de ciudades con servicios públicos de
calidad, financieramente sostenibles y atractivos para la vivienda y el
trabajo.
El impuesto a la
propiedad, que en Brasil se denomina imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana (impuesto sobre la
propiedad territorial y urbana-IPTU), afecta a una parte de la riqueza del
individuo, la propiedad y cuando cae en la tierra ociosa aumenta su retención
de coste debido al aumento de su impacto a través de la reducción el lucro de
los especuladores (de Cesare, et al. 2015). El impuesto incide directamente en
la especulación inmobiliaria al reducir el retorno de los especuladores y se convierte
en un instrumento que promueve el uso eficiente de la tierra, colaborando para cumplir
con la función social de la propiedad. Además, “aun sin calificar la
progresividad, podría ser una palanca para mejorar los recursos municipales y
los expedientes de justicia social, ya que su recaudación puede obedecer a
tasas diferenciadas” (Maricato, 2000, p. 196).
Correa (2007, p. 122) señaló
que “el IPTU, como instrumento urbano, no es meramente fiscal, sino extrafiscal,
ya que su objetivo no es recaudar recursos para satisfacer necesidades colectivas,
sino para cumplir con la función social de la propiedad”. En ciertos casos, el IPTU
progresivo también se puede aplicar si el propietario del inmueble no cumple
con las condiciones, plazos establecidos y las obligaciones de construir de
acuerdo con el plan maestro.
Por medio de la recaudación
del impuesto sobre un tipo de patrimonio, la propiedad permite al municipio un
mayor control social. Su base impositiva es amplia, ayuda a minimizar las
disputas por la tierra y es apropiada para financiar ciudades. Además, no
genera disputas entre municipios, lo cual permite una buena recaudación de
rentas y es práctico en términos fiscales, es decir, evita la evasión fiscal,
por su alta visibilidad y es difícil de eludir por parte del contribuyente. El IPTU
aun garantiza la igualdad de todos ante la ley ya que sus tarifas son progresivas,
aumentando según el valor de la propiedad, por lo que las personas con mayores ingresos
aportaran una mayor porción del financiamiento de la ciudad (de Cesare et al., 2015)2.
El IPTU está definido por
el Código tributario nacional (CTN), que prevé el
Sistema Tributario Nacional (STN) y establece las normas generales de derecho
tributario aplicables a la unión, estados y municipios, así:
Art. 32. El impuesto, de
competencia de las municipalidades, sobre la propiedad urbana y el suelo, tiene
como hecho imponible la propiedad, el dominio útil o la posesión de bienes
inmuebles por naturaleza o por accesión física, según se define en la ley
civil, ubicados en área urbana del municipio (CTN, Ley N.°
5172 de 1966).
El Estatuto de la ciudad (EC) en su artículo 4, inciso
iv, línea A, definió al IPTU como un instrumento fiscal
y financiero, que es capaz de promover el ordenamiento territorial y la función
social de la propiedad según lo dispuesto en el artículo 5 de la cf883. Es un
deber monetario obligatorio, cuyo pago no está vinculado a actividades
estatales específicas y es ad valorem, es decir, su cálculo se
realiza con base en el porcentaje que grava el valor de la propiedad (terrenos
y edificios)4 (Muniz, 2018).
El factor generador es la
propiedad, el dominio útil o la posesión de un inmueble por naturaleza o acceso
físico ubicado en una zona urbana. La base de cálculo es el valor de mercado de
la propiedad, considerando terrenos y mejoras permanentes. Y el contribuyente,
sujeto pasivo de la obligación tributaria, es el titular del inmueble o el
titular de su dominio útil o su titular en cualquier capacidad (de Cesare,
2007).
Según de Cesare et al. (2015), para la
incidencia del impuesto predial en la región urbana se requiere la existencia
de dos equipos de infraestructura urbana entre los construidos y mantenidos por
las autoridades municipales, a saber, el bordillo o acera con plomería de agua de
lluvia, suministro de agua, alcantarillado, red de alumbrado público, escuela
primaria o puesto de salud a una distancia máxima de tres kilómetros de la
propiedad considerada.
La base de cálculo del IPTU
y la tasa forman el monto del impuesto a pagar. Mientras la base para calcular
el impuesto es el valor venal del inmoble (VVI), es decir, el
precio de mercado de la propiedad, la cantidad a pagar es la multiplicación del
valor
venal por tasa5 aplicable en porcentaje (de Cesare et al., 2015).
Para que se implemente el
impuesto urbano es necesario un registro territorial, esto es, el inventario
oficial y sistemático del municipio, a partir del levantamiento de límites
urbanos con la identificación de predios. Los datos facilitados en el registro están
estructurados a efectos fiscales y se convierten en la base para la liquidación
del impuesto, se deben registrar derechos, restricciones y responsabilidades.
La realización y actualización de los registros son fundamentales para que el
gobierno mida el valor de los inmuebles, calcule la base de cálculo del IPTU,
instituya otros impuestos y utilice los instrumentos de política urbana, además
puede realizar expropiaciones, operaciones inmobiliarias, financiamientos,
prestamos, seguros y cobros (de Cesare et al., 2015).
Después de describir las características
del IPTU y centrarnos en su tendencia a la cuestión urbana, nos proponemos
analizar la aplicación del impuesto en el municipio de Mariana, en Minas
Gerais, Brasil, como un mecanismo capaz de minimizar las disparidades en cuanto
al acceso y a la ocupación de la tierra y como un incentivo para preservación
del SUH que la ciudad alberga.
Por lo tanto, el presente
artículo se compone de tres partes, además de la introducción y las conclusiones.
En el primer tema se presentaran los principales aspectos sobre la cuestión urbana
de Mariana. En la segunda parte se describirá como el impuesto a la propiedad
se aplica en la ciudad y sus mecanismos para, finalmente, reflexionar sobre las
posibilidades de aplicación de la tributación en el territorio en cuestión.
Sobre la metodología
adoptada para la exposición de resultados, se partió de revisión de la
literatura, el análisis contextual y temático sobre la legislación, las políticas,
la planificación y la gestión urbana, la gestión de la ciudad con SUH, aplicación
de los instrumentos de planificación urbana del EC, en particular los fiscales
y financieros. Se investigó los datos facilitados por el Ayuntamiento de
Mariana, los archivos y documentación de la consultoría que elaboro el plan
maestro de la ciudad. Además, se indago sobre la legislación de Mariana: la Ley orgánica municipal, el Plan director y otras leyes
complementarias que instituyeron sus reformas, el Código tributario
municipal y los decretos que regulan el IPTU local.
También se dialogó con
los miembros del equipo de consultores externos que elaboraron el Plan maestro, cuatro técnicos y
gerentes municipales, ocho concejales y el alcalde en ejercicio para el periodo
2016 a 2019. El propósito de las entrevistas fue evaluar los temas relevantes para
los instrumentos urbanisticos, así como su etapa de aplicación
actual. Además, se converso con los técnicos del
Departamento de Finanzas de Mariana, quienes señalaron como se hace el cálculo
del impuesto y las implicaciones para el territorio. Se optó por la entrevista
abierta para que los entrevistados pudieran desarrollar los temas a su manera y
pudieran así explorar los problemas reportados por ellos de acuerdo con cada situación.
El aparato regulador y el
maríanense urbano
El municipio de Mariana,
clasificado en Brasil como de pequeño porte6, tiene una realidad territorial
compleja y alberga patrimonio construido. En 1938, su área central, que en ese momento
correspondía a casi la totalidad del espacio urbano, fue catalogada por el
Servicio Nacional de Patrimonio Histórico y Artístico (SPHAN), actualmente
Instituto Nacional de Patrimonio Histórico y Artístico (IPHAN) y su conjunto arquitectónico
urbano fue erigido como Monumento Nacional en 1945.
Actualmente, existen 22
inmuebles inscritos en el Libro de tombo del
patrimonio histórico y artístico nacional, con 21 inmuebles
aislados y el conjunto arquitectónico urbano. También hay una propiedad
protegida a nivel estatal (el núcleo histórico del distrito de Santa Rita Durao) y 8 activos a nivel municipal (Compat,
2017).
El Plan maestro ambiental y
urbano de mariana (Ley complementaria 16 de 2004) que, en 2019, cumplió
15 años de su institución, fue la primera ley municipal en regular el
territorio. De acuerdo con Cymbalista, Nakashima y Cardoso et al. (2005, p. 16):
[...] No reglamento los
instrumentos para inducir el cumplimiento de la función social de la propiedad en
lo que respecta al combate de los vacíos urbanos y la ociosidad del suelo, como
la obligatoriedad de edificación y parcelación, el IPTU progresivo en el tiempo
y la expropiación con pago con títulos de deuda pública.
La fragilidad legislativa
de protección del núcleo histórico de Mariana, ante las nuevas ocupaciones en
su diseño, exige una regulación más cuidadosa dado el incumplimiento de los parámetros
urbanisticos establecidos por el PD, la frágil legislación
para la protección del núcleo urbano y la carencia de acciones de mantenimiento
y recalificación (D’Angelo y Pereira, 2016). También
se observa que la expansión urbana aledaña a la SUH de la sede se produce sin
el debido cumplimiento de los parámetros urbanisticos
establecidos por el plan (Pereira, D’Angelo, Bertu y Costa, 2016)7.
El aparato regulador
erigido en Mariana protegió la propiedad privada de la tierra, ya que el PD custodiaba
áreas pertenecientes a la Compañía Mina de Pasaje8 para eximirlo o no confrontarlo
sobre la función social de la tierra (Maricato,
2000). Prueba de eso es que parte del territorio maríanense
quedo exento de regulación urbanística. Como se destaca en la figura 1, el área
coloreada representa parte del distrito de sede, mientras que la parte blanca, exenta
de regulación, corresponde a los terrenos de la compañía. Así, dicha área no
fue incluida en la aplicación de los instrumentos, mientras que en la otra
parte del territorio la ley fue estricta por poco tiempo (Muniz, 2018).
En la figura 1, el área
coloreada en verde y negro corresponde al área urbana donde debe ocurrir la aplicación
de los instrumentos. Sin embargo, el límite del área del distrito de la sede se
extiende hasta la reunión con el distrito de Passagem,
representado por la línea negra resaltada. Los institutos de zonificación
aplicados alrededor de la propiedad de la compañía fueron: zona de protección
del paisaje (mancha verde grande), área de protección arqueológica (área verde
rayada, que aparece dentro del circulo rojo) y zona
de urbanización futura (amarillo arriba el círculo rojo). De esta forma, la
propiedad de la empresa estuvo rodeada principalmente por áreas y zonas
destinadas a la protección ambiental, patrimonial o paisajística (Muniz, 2018).
Figura 1. Aplicación del instrumental urbanístico en el distrito sede
de Mariana
Fuente. Elaboración propia.
Estos aspectos del espacio urbano de Mariana son destacables
y la introducción de otros instrumentos previstos en el EC puede contribuir al
desarrollo territorial del municipio, hacer la fiscalidad más eficiente,
promover la eficacia del Plan maestro y contribuir a la preservación
de los sitios protegido. Por otra parte, las políticas para la gestión de SUH brindan
un mayor grado de conocimiento y herramientas de gobernanza a los gestores públicos,
asegurando la calidad para su territorio, así como la aplicación de
instrumentos operativos que promuevan nuevas negociaciones urbanas (Muniz,
2018). Luego, en el siguiente tema, se analizara el IPTU para el municipio en cuestión,
así como sus características y la aplicación en ese territorio.
La aplicación del IPTU en Mariana
De acuerdo con el artículo
27 del Código tributario de mariana (CTM), Ley complementaria 7 de 2001, el sistema
tributario municipal está conformado por el impuesto a la propiedad territorial
urbana (IPTU), el impuesto a los servicios de cualquier naturaleza (ISSQN), por
el impuesto sobre la transmision de bienes inmuebles
y derechos relacionados con ellos (ITBI), tasas y contribuciones. Los impuestos
antes mencionados están expresados en la unidad norma fiscal municipal (UPFM) y
su valor se ajusta anualmente en paridad con el más alto de los siguientes índices:
índice general de precios (IGP-DI), índice general de precios-promedio Fundação Getulio Vargas (IGP-M) o
el índice de precios al consumidor extendido (IPCA). Para 2018, la UPFM se reajusto
a R$2,40, emparejándose con el IPCA.
De acuerdo con el artículo
43 de la CTM, la base para el cálculo de la IPTU es el Valor Venal del Inmóvil
(VVI), suelo y edificación, en su caso, ajustado por el Factor de Valoración de
la Propiedad (FVI). Sin embargo, el articulo 19 del
Decreto ley 2721 de 2002, que aprobó y reglamento el IPTU, definió el Valor Venal
del Inmóvil (VVI) como la suma del valor venal de la propiedad por naturaleza (VVIN)
con el valor de ese sumado a la adhesión física (VVIAF). El VVI también debe
ser ajustado por el factor de valoración de la propiedad (FVI), teniendo en
cuenta su ubicación, los servicios urbanos ofrecidos, las características del
terreno, la conservación, el acabado, el confort y las áreas secundarias9.
VVI = VVIN + VVIAF
El Valor Venal de la Propiedad
por Naturaleza (VVIN) o Valor Venal del Terreno (VVT) se calculan considerando
el Valor Base del Metro Cuadrado del Terreno (VBM2T), Factor Correctivo del Terreno
(FCT), Valor del Metro Cuadrado del Terreno (VM2T), Fracción Ideal de la Tierra
(FI), Índice del Valor Venal de la Tierra (VVT). Dado que el VBM2T tiene en
cuenta el Factor Barrio (FBA) ajustado por los siguientes elementos: equipamientos
urbanos, precios de los terrenos cercanos, características del terreno, ratios
de valoración o depreciación de la calle o cuadra en la que se ubica la
propiedad y servicios públicos disponibles. El FCT está definido en la ley municipal.
Entonces:
VM2T = VBM2T X FCT
FI = Área total de la
unidad inmobiliaria
Σ área construida de las unidades que ocupa el terreno
VVT = Área total do
terreno X (valor del m2 + FI)
El Valor Venal de la Edificación
(VVE) o valor venal del inmueble por ascensión física también se determina
siguiendo los valores de la hoja de cálculos general de valores (Planilha Geral de Valores-PGV),
el valor del metro cuadrado y edificação (VM2BE), el Factor Correctivo
de la Edificação (FCE), del Valor del Metro
Cuadrado de la Edificación (VM2E) y el valor venal de la Edificación (VVE). El VM2BE
es el valor del metro cuadrado básico del edificio y el FCE (definido en la ley
municipal) son calculados según el tipo de construcción, acabado, utilidad,
confort y conservación. Así:
VM2E = VBE X VCE
VVE = área edificada X
valor del m2
Sin embargo, para alcanzar los valores venales es necesario
definir los índices mencionados anteriormente. El primero de ellos, el valor
del metro cuadrado del terreno (vm2T). En Mariana, el índice se divide por
niveles, como se muestra en la tabla 1, que también informa el valor del metro
cuadrado del terreno en relación con el barrio en el que se ubica.
Tabla 1. Valor de los m2 del terreno en Mariana
|
M² del terreno en
relación con el barrio |
Código |
Nivel |
R$/m² |
|
Bairro Santo Antônio |
15 |
0.3 |
21.00 |
|
Vila do Carmo |
5 |
1 |
150.00 |
|
Vila del Rei |
23 |
2 |
120.00 |
|
Zona Estritamente
Industrial (zei) |
24 |
2 |
120.00 |
|
Centro |
1 |
3 |
110.00 |
|
Residencial Bandeirantes |
10 |
3 |
110.00 |
|
Cruzeiro do Sul |
11 |
3 |
110.00 |
|
Campus Universitário |
26 |
3 |
110.00 |
|
Jardim dos
Inconfidentes |
19 |
4 |
90.00 |
|
Santana |
2 |
5 |
80.00 |
|
São Pedro |
4 |
5 |
80.00 |
|
Barro Preto |
8 |
5 |
80.00 |
|
São Sebastião |
20 |
5 |
80.00 |
|
Maquiné |
21 |
5 |
80.00 |
|
São José |
3 |
6 |
70.00 |
|
Rosário |
16 |
6 |
70.00 |
|
Fonte da Saudade |
17 |
6 |
70.00 |
|
Jardim Santana |
28 |
6 |
70.00 |
|
São Gonçalo |
6 |
7 |
60.00 |
|
Galêgo |
9 |
7 |
60.00 |
|
Morada do Sol |
18 |
7 |
60.00 |
|
Cabanas |
14 |
8 |
50.00 |
|
São Cristóvão |
22 |
8 |
50.00 |
|
Zonas de Expansão Urbana |
27 |
8 |
50.00 |
|
Estrela do Sul |
29 |
9 |
40.00 |
|
Vila São Vicente |
30 |
9 |
40.00 |
|
Nossa Senhora
Aparecida |
31 |
9 |
40.00 |
|
Santa Rita de Cássia |
15 |
10 |
35.00 |
|
Santo Antônio |
7 |
11 |
30.00 |
|
Mata D’Ouro |
12 |
11 |
30.00 |
|
Cartuxa |
13 |
11 |
30.00 |
|
Vila Gogô |
25 |
11 |
30.00 |
|
Vale Verde |
32 |
11 |
30.00 |
|
Distritos |
|
|
|
|
Passagem de Mariana |
1 |
7 |
60.00 |
|
Padre Viegas |
2 |
8 |
50.00 |
|
Bandeirantes |
3 |
8 |
50.00 |
|
Demais Distritos |
4 |
11 |
30.00 |
Fuente. Secretaría de Hacienda Municipal (2017).
De acuerdo con el artículo
22, del Decreto ley 2721 de 2002, la suma de los Valores del Inmóvil por Naturaleza
(VVIN) y del Inmóvil por Ascensión Física (VVIAF) se aplica el Factor de Valorización
del Inmueble (FVI), que tiene en cuenta las características que valoran o
deprecian la propiedad en su conjunto, considerando la alineación de la calle y
la situación de las propiedades vecinas. El factor de valorización del inmueble
se obtiene mediante la siguiente formula:
FVI = FPO X FST
Los factores de los componentes de FVI se describen en la
tabla 2:
Tabla 2. Índices de factores de componentes del FVI
|
fpoposición |
Factor |
|
fstsituación |
Factor |
|
Recuada |
1.00 |
Isolada |
1.00 |
|
|
Alineada |
0.85 |
Conjugada |
0.90 |
|
|
Fondos |
0.70 |
Geminada |
0.80 |
Fuente. Secretaría de Hacienda Municipal (2017).
Cabe señalar que, de
acuerdo con el articulo 25 del Decreto ley 2721 de
2002, las propiedades destinadas al desarrollo de valor social tienen el valor venal
de la propiedad (VVI) reducido mediante la aplicación del factor de valoración de
la propiedad (FVI) equivalente a 0.05. Para la legislación de Mariana, las
propiedades de valor social relevante son aquellas utilizadas por sociedades
deportivas, sociedades sin fines de lucro, instituciones culturales, para
propiedades utilizadas como lugar de culto y celebración religiosa y los
inmuebles protegidos.
El factor correctivo de
suelo (FCT), para 2017 se definió de acuerdo con los criterios que se mencionan
en la tabla 3, con el valor de edificación base (VBE) y la multiplicación de
los siguientes índices formando el VBL. Es decir:
VBL = FBA X FTO X FPE X
FVE X FPS X FQS
Los índices que componen el VBL se presentan en la tabla 3.
Tabla 3. Índices para calcular el FCT
|
Topografía- FTO |
Factor |
|
Pedología- FPE |
Factor |
|
Situación en la cuadra (FSQ) |
Factor |
|
Plan |
1.00 |
|
Normal |
1.00 |
|
Mitad |
1.00 |
|
Cuesta arriba |
0.90 |
|
Inundable |
0.70 |
|
Esquina |
1.10 |
|
Pendiente |
0.95 |
|
Rocoso |
0.80 |
|
Apretado |
0.90 |
|
Irregular |
0.88 |
|
Arenoso |
0.80 |
|
Gleba |
1.20 |
|
Sello- FVE |
Factor |
|
Acera-FPS |
Factor |
|
Cerca |
1.20 |
|
Mayor que 1
m |
0.80 |
|
Amurallado |
0.80 |
|
Menor que 1
m |
1.00 |
|
Inexistente |
1.50 |
|
Inexistente |
1.20 |
Fuente. Secretaría de Hacienda
Municipal (2017).
El VBE y el VBL se forman
a partir de los índices mencionados anteriormente. Pero, a pesar de esto, el
Decreto Ley 2721 de 2002 menciono el VBL, que se compone de la multiplicación
de los indicadores referidos. Pero no se encontró información más detallada
sobre el VBL y su relación con el VBE.
El factor corrector de edificación
(FCE) tiene sus índices definidos por ley y se aplica en la determinación del
valor venal de la propiedad por accesión física (VVIAF), buscando ajustar los
valores a las especificidades de cada área construida a partir de los
materiales utilizados en su construcción y sus características físicas. En adición,
se considera el porcentaje del costo (CP) de cada función en la construcción de
un edificio estándar en el municipio (tabla 4), el costo relativo de materiales
(CRM) de la construcción en referencia a la característica dominante por tipo de
construcción (tabla 5) y el estado de conservación (CE) de cada característica
del edificio, definidos, respectivamente (tabla 6).
Tabla 4. Porcentaje del costo (CP) de cada característica en la construcción
de un edificio estándar
|
Carac./Perc. Do Custo–PC |
Casa |
Apart. |
Sala |
Tienda |
Cobertizo |
Techo |
|
Revestimiento
externo/interno |
22.00 % |
0.25 |
25.00 % |
25.00 % |
6.00 % |
0.00 % |
|
Cobertura/terraça útil |
8.00 % |
0.025 |
2.50 % |
2.50 % |
14.00 % |
43.00 % |
|
Recubrimiento |
4.00 % |
0.025 |
2.50 % |
2.50 % |
12.00 % |
0.00 % |
|
Instalación eléctrica |
7.00 % |
0.08 |
8.00 % |
8.00 % |
8.00 % |
9.00 % |
|
Paredes/puertas/ventanas |
29.00 % |
0.18 |
18.00 % |
18.00 % |
7.00 % |
0.00 % |
|
Suelo |
8.00 % |
0.08 |
8.00 % |
8.00 % |
10.00 % |
11.00 % |
|
Estructura |
12.00 % |
0.26 |
26.00 % |
26.00 % |
36.00 % |
37.00 % |
|
Instalación sanitaria |
10.00 % |
0.1 |
10.00 % |
10.00 % |
7.00 % |
0.00 % |
|
Total |
100.00 % |
1 |
100.00 % |
100.00 % |
100.00 % |
100.00 % |
Fuente. Secretaría de Hacienda Municipal (2017).
Tabla 5. Costo relativo de materiales
|
Revestimiento externo/interno-CRM |
Casa |
Apart. |
Sala |
Tienda |
Cobertizo |
Techo |
|
Cerámica |
3.00 |
0.75 |
0.75 |
0.75 |
2.50 |
0.00 |
|
Piedras |
2.80 |
0.65 |
0.65 |
0.65 |
2.50 |
0.00 |
|
Pintura |
1.00 |
1 |
1.00 |
1.00 |
1.40 |
0.00 |
|
Concreto OU ladrillo aparente |
1.10 |
0.9 |
0.90 |
0.90 |
1.20 |
0.00 |
|
Remolque/blanco |
0.80 |
0.55 |
0.55 |
0.55 |
1.00 |
0.00 |
|
Emboço/chapisco |
0.90 |
0.9 |
0.90 |
0.90 |
0.90 |
0.00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Cobertura-CRM |
Casa |
Apart. |
Sala |
Tienda |
Cobertizo |
Techo |
|
Fibrocimento / metálica |
1.10 |
0.8 |
0.80 |
0.80 |
0.80 |
0.80 |
|
Laje |
1.00 |
1 |
1.00 |
1.00 |
0.94 |
0.94 |
|
Teja/azulejos artesanal |
1.10 |
1.1 |
1.10 |
1.10 |
1.10 |
1.10 |
|
Teja/azulejos colonial |
1.20 |
1.2 |
1.20 |
1.20 |
1.20 |
1.20 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Forro-CRM |
Casa |
Apart. |
Sala |
Tienda |
Cobertizo |
Techo |
|
Madera |
1.30 |
1 |
1.00 |
1.00 |
2.00 |
0.00 |
|
Losa |
1.00 |
1.1 |
1.10 |
1.10 |
1.00 |
0.00 |
|
Chapas |
0.70 |
0.7 |
0.70 |
0.70 |
1.40 |
0.00 |
|
Outros |
0.90 |
1 |
1.00 |
1.00 |
1.00 |
0.00 |
|
Inexistente |
0.00 |
0 |
0.00 |
0.00 |
0.00 |
0.00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Instalación elétrica-CRM |
Casa |
Apart. |
Sala |
Tienda |
Cobertizo |
Techo |
|
Incrustado |
1.00 |
1 |
1.00 |
1.00 |
1.15 |
1.15 |
|
Aparente |
0.75 |
0.75 |
0.75 |
0.75 |
1.00 |
1.00 |
|
Inexistente |
0.00 |
0 |
0.00 |
0.00 |
0.00 |
0.00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Estructur -CRM |
Casa |
Apart. |
Sala |
Tienda |
Cobertizo |
Techo |
|
Albañilería |
1.00 |
1 |
1.00 |
1.00 |
1.00 |
0.80 |
|
Madera |
0.65 |
0.65 |
0.65 |
0.65 |
0.65 |
0.90 |
|
Metálico |
1.20 |
1.2 |
1.20 |
1.20 |
1.20 |
1.20 |
|
Hormigón |
1.45 |
1.45 |
1.45 |
1.45 |
1.45 |
1.45 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
PAREDES-CRM |
Casa |
Apart. |
Sala |
Tienda |
Cobertizo |
Techo |
|
Albañilería |
1.00 |
1 |
1.00 |
1.00 |
1.00 |
0.00 |
|
Hormigón |
0.95 |
0.95 |
0.95 |
0.95 |
0.95 |
0.00 |
|
Adobe |
0.80 |
0.8 |
0.80 |
0.80 |
- |
0.00 |
|
Pau a pique |
0.60 |
0.6 |
0.60 |
0.60 |
- |
0.00 |
|
Mezclado |
1.10 |
1.1 |
1.10 |
1.10 |
1.10 |
0.00 |
|
Inexistente |
|
|
|
|
|
0.00 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Piso-CRM |
Casa |
Apart. |
Sala |
Tienda |
Cobertizo |
Techo |
|
Cerámica |
1.10 |
1.1 |
1.10 |
1.10 |
2.75 |
2.75 |
|
Pizarra y similares |
1.10 |
1.1 |
1.10 |
1.10 |
2.75 |
2.75 |
|
Tablero |
1.15 |
1.15 |
1.15 |
1.15 |
2.30 |
2.50 |
|
Taco |
1.00 |
1 |
1.00 |
1.00 |
2.50 |
2.50 |
|
Material sintético |
0.90 |
0.9 |
0.90 |
0.90 |
1.10 |
1.10 |
|
Cimento |
0.40 |
0.4 |
0.40 |
0.40 |
1.00 |
1.00 |
|
Tierra batida |
0.06 |
0.05 |
0.05 |
0.05 |
0.17 |
0.17 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Instalación sanitária-CRM |
Casa |
Apart. |
Sala |
Tienda |
Cobertizo |
Techo |
|
Más de uno |
1.50 |
1.5 |
1.50 |
1.50 |
1.50 |
1.50 |
|
Completa |
1.20 |
1.2 |
1.20 |
1.20 |
1.20 |
1.20 |
|
Interna simples |
1.00 |
1 |
1.00 |
1.00 |
1.00 |
1.00 |
|
Externa |
0.50 |
0.5 |
0.50 |
0.50 |
0.50 |
0.50 |
|
Inexistente |
0.00 |
0 |
0.00 |
0.00 |
0.05 |
0.00 |
Fuente. Secretaría de Hacienda Municipal (2017).
Tabla 6. Estado de conservación de cada característica del edificio
|
Estado de conservación (EC) |
Factor |
|
Gran (lujo) |
1.15 |
|
Bueno |
1.00 |
|
Regular |
0.75 |
|
Precario |
0.55 |
Fuente. Secretaría de Hacienda Municipal (2017).
Luego, para calcular el
valor del FCE se suman los productos de la multiplicación de las características
constructivas, el porcentaje del costo, el costo relativo de los materiales, el
estado de conservación y el estándar correspondiente. En cuanto a las tarifas, según
el articulo 44 de la CTM, es de 1 % para
edificaciones construidas para uso residencial, 2 % para edificaciones construidas
de uso no residencial y 3 % para suelo no edificado.
Finalmente, los datos e índices
mencionados anteriormente se dan a conocer en un sistema electrónico de datos Betha, según informo la Secretaria de Finanzas de Mariana.
Notas sobre IPTU en
Mariana: posibles alternativas, posibilidades viables
Como se demostró, el cálculo
de IPTU en Mariana es complejo, debido a que está compuesto por índices
excesivos, difíciles de consultar o verificar. Inicialmente, se enfatiza que
los datos registrales para su cálculo están desactualizados, o sea, la PGV, un
instrumento utilizado para el lanzamiento de los impuestos inmobiliarios es una
herramienta primaria para análisis del desarrollo urbano y ambiental y no se ha
actualizado desde 2001. Integrantes de la Secretaria de Hacienda Municipal informaron
que el registro municipal tiene 20 000 inmuebles, con una brecha de
aproximadamente 7000 a 8000 inmuebles no registrados, en comparación con la
encuesta presentada por la Compañía Energética de Minas Gerais (Cemig) (Muniz,
2018).
Según técnicos de la Consejería
de Hacienda municipal, hay propuestas que la Fundación Renova10 llevaron a cabo
y actualizaron la PGV y revisaron el Plan maestro, sin embargo, las
articulaciones se suspenden debido a la pandemia impuesta por covid-19. La implicación
de la entidad formada por Samarco, empresa
responsable de la tragedia provocada por la ruptura de su represa en Mariana,
nos permite cuestionar cuales son sus intereses en
comprometerse con la política urbana local, cómo y con qué fines será la participación
popular en este proceso.
Como también lo
mencionaron técnicos de la Secretaria de Hacienda, el IPTU es un instrumento de
difícil entendimiento y buscan formas de hacer eficiente el cálculo y agilizar la
aplicación del impuesto en el municipio. Es destacable que, para el referido
impuesto, sus índices, sus factores y sus tarifas son desconocidas por los
residentes locales por lo que pocos conocen el cálculo del impuesto, sus índices,
factores y las tarifas. Además, no existe un canal de información para que la
sociedad se entere de otras cotizaciones a abonar.
La recaudación del IPTU
no es adecuada debido a datos registrales desactualizados, la incidencia del
impuesto no ocurre en toda área urbana y está ausente en barrios enteros, como Barrio
Novo Horizonte. La recaudación de impuestos puede ser menor a la esperada, lo
que va en contra de las medidas de ampliación del área urbana con el propósito
de incrementar la recaudación adoptadas por el ayuntamiento. Se cree que el
Estado actúa a favor del capital (Przeworski, 1995), específicamente,
de los inmuebles a través de la ampliación del entramado urbano para
incrementar la recaudación. Como no hay actualización ni inspección del
registro es posible que no se llegue a los valores esperados, pero si se
realizan cálculos de estimación del monto a cobrar.
Además, la existencia de
amplias áreas especulativas conduce a un trato desigual por parte de las
autoridades tributarias con los contribuyentes que se encuentran en situación
regular. Más allá de las inconsistencias registrales como “iniquidad en el plan
de valor, comprobada, hecha pública y sin aprobación de la corrección por parte
del Ayuntamiento, la Legislatura Municipal puede llegar a responder por omisión,
negligencia o mala conducta en la gestión tributaria” (Averbeck,
2007, p. 82).
Los problemas provocados
por la ampliación del caso urbano de Mariana se revelan en la falta de
infraestructura en la ciudad, en ocupaciones irregulares y en lugares
inadecuados, en la degradación ambiental y en el patrimonio arqueológico
edificado ubicado en los extremos de la sede. Así como en los procesos
especulativos. Por tanto, la revisión del modelo tributario municipal y la instauración
de otros instrumentos urbanisticos, como el IPTU
progresivo, son alternativas viables para el desarrollo territorial.
La brecha registral y la aplicación
incorrecta del IPTU inhiben la recaudación de otros impuestos, como el impuesto
de transmisiones patrimoniales (ITBI), que se cobran en el momento de la
transferencia interviniente (el valor declarado de la propiedad es el que
proporciona el plan de valores) y la concesión onerosa del derecho a la construcción
(OODC). El primer impuesto fue citado por técnicos de la Secretaria de Hacienda
como necesario para actualizar, potenciar y aumentar el monto recaudado por el
municipio. El segundo fue citado en el plan director de la ciudad, pero sin
detallar su aplicación a la ley, por ende, aun no se aplica.
Los índices que componen
el FVI (conservación, acabado, confort) propician lanzamientos erróneos y
dudosos, por ende, se cuestiona quien realiza esta inspección, ya que no hay
tal. En la misma perspectiva, los factores de corrección y los materiales
utilizados en la construcción de las propiedades son cuestionados para la composición
del cálculo de IPTU. Primero, porque el propietario puede realizar mejoras en
el inmueble y, además, como no hay inspección de los requisitos urbanisticos de la ciudad, si el residente no menciona los
cambios realizados, no se cambiaran los datos para recalcular los impuestos.
Aun se cuestiona la verificación
de los factores mencionados, si existe una verdadera medición o si los datos
presentados para la composición del impuesto son realizados por los
contribuyentes e incluso puede haber desinformación. También se cuestiona si no
se miden los datos, como se hace la entrada para calcular el IPTU y, cuando se ingresa,
determinar qué criterios seguir. Además, las variables que lo componen son
propicias para declaraciones falsas o inscripciones inadecuadas, ya que no hay inspección
del cumplimiento de los parámetros urbanisticos ni actualización
de los datos registrados.
Es destacable que la
ciudad no tiene fiscalización para todas estas cuestiones y si el lanzamiento
lo realiza el propietario, este puede mentir para pagar cantidades menores. Por
tanto, la forma en que se introducen los datos es dudosa y está sujeta a
criterios personales inconsistentes.
En Mariana, las
exenciones de impuestos se aplican solo a propiedades valoradas en menos de
8000 unidad fiscal estándar del municipio (UPFM)11, eso es, inmuebles valorados
en menos de R$ 19 200,00 aproximadamente, que son los ubicados en la periferia
de la sede y otros distritos. Según la información brindada por la Secretaria de
Hacienda, existen aproximadamente 541 inmuebles en esta condición, la mayoría
de ellos se ubican en la periferia del distrito sede. También se señaló que no
existen exenciones para los inmuebles residenciales insertados en el SUH, tanto
en la sede como en los distritos, con el propósito de incentivar la preservación
del patrimonio.
El SHU, en Mariana, no
cuenta con disposiciones o incentivos fiscales que contemple su preservación y
las reducciones que el FVI aplica a las propiedades de relevancia social. A
pesar de eso, se cuestiona si una política de disminución de la tasa de propiedades
residenciales en la zona mencionada es eficiente para alentar sus propietarios
a mantenerlas y preservarlas. La aplicación de diferentes tarifas para
edificios residenciales en áreas protegidas requiere estudio, metodología y análisis
cuidadoso para convertirse en un instrumento eficiente en la municipalidad.
Conclusiones
Se concluye que la
principal fuente de ingresos tributarios en Mariana no se aplica de manera adecuada,
ya que la recaudación del impuesto no se impone en toda zona urbana. No existe transparencia
o disponibilidad de las explicaciones adecuadas sobre su cálculo y reflejo en
el territorio para la población, además de que los montos cobrados a los
contribuyentes aumentan anualmente sin previo aviso o aclaración.
El IPTU se configura como
un tributo e instrumento de política urbana capaz de condicionar lo establecido
en los ítems II, VI y VII del artículo 32, del Plan maestro de Mariana, cuando este
se utilice como herramienta para el desarrollo urbano municipal. Por lo tanto,
este impuesto puede cumplir con las directrices de ordenar el espacio urbano y
ambiental, fortaleciendo las mismas y garantizando el principio de la función
social de la propiedad urbana e incluso contribuyendo al mantenimiento de la SUH.
Además, el impuesto es fundamental para la aplicación de otros instrumentos,
como el IPTU progresivo en el tiempo, el impuesto sobre transmisiones
patrimoniales (ITBI) y la concesión onerosa del derecho a construir (OODC) que aún
se encuentran infrautilizados, como el ITBI o no aplicado, como el OODC.
Existe un sector en la Alcaldía
para monitorear el cumplimiento de los parámetros urbanos, incluso en áreas
protegidas. Sin embargo, el ejecutivo no realiza actividades de fiscalización, además
hay constantes cambios en las cuatro secretarias, estas son diferentes cada
tres años. En cuanto a la actuación de los poderes públicos locales en materia
de urbanismo y conservación del patrimonio, el alcalde del municipio manifestó
que no era un tema relevante para su gestión y que los esfuerzos contemporáneos
están enfocados en generar empleos e ingresos, dado el escenario de
estancamiento económico instalado en el municipio tras la interrupción de las
actividades de la empresa minera Samarco.
Los políticos locales no
conciben los sitios protegidos como un apoyo al desarrollo local y no
contemplan la posibilidad de los instrumentos urbanos como una herramienta para
la preservación del patrimonio construido. Y cuando se les pregunto sobre el
tema, dirigieron sus respuestas a ejemplos de edificios abandonados, ya que el
municipio necesita intensificar la actividad turística y la población debe ser
consciente de la preservación.
Uno de los mayores
problemas urbanos es el tema del suelo y la regulación de la demanda del mismo,
este puede minimizarse mediante el uso de mecanismos específicos, como el IPTU progresivo
en el tiempo. Dado que la progresividad del IPTU apunta a cumplir con la función
social de la propiedad y penalizar a los propietarios que no orienten
adecuadamente su propiedad, el monto cobrado aumenta en los casos en que los
propietarios las dejan subutilizadas, lo que obliga a los propietarios a
cederlas, venderlos o alquilarlos.
Así, se sostiene que el IPTU
está subutilizado en Mariana, ante la obsoleta PGV, la baja recaudación
tributaria, así como el método y variables que se utilizan para la formación de
su cálculo. Además, las facetas de tributación, exención y progresividad
permiten que se utilice en la preservación de las SUH en la mejora de la recaudación
tributaria, la desigualdad social y el acceso a la tierra. Factores esenciales
para la efectividad de las políticas públicas urbanas y para la promoción del
desarrollo territorial de Mariana.
Notas
1.
El artículo es el resultado de la disertación
defendida por el autor, quien analizó el Plan maestro del municipio y sus
institutos de gestión territorial en sus primeros 15 años de vigencia (2004 a
2019). Disertación defendida para la Maestría en Desarrollo Territorial y
Políticas Públicas de la Universidad Federal Rural de Río de Janeiro, realizada
con el apoyo de la Coordinación para el Perfeccionamiento del Personal de
Educación Superior, Brasil (Capes). Código de financiamiento 001.
2.
La institución del
impuesto debe considerar los criterios de equidad fiscal, racionalidad
administrativa y eficiencia tributaria y el conjunto de actividades que
pretenden asegurar el cumplimiento de la legislación tributaria incluye el
lanzamiento, fiscalización, recaudación y recaudación.
3.
Sin embargo, de Cesare et al. (2015) observaron que el
impuesto se entiende, en Brasil, como un instrumento tributario, con fines
fiscales, destinado a obtener recursos financieros para sufragar los gastos
públicos y el desarrollo urbano.
4.
También puede gravarse
sobre propiedades ubicadas en parcelas urbanas aprobadas fuera del área urbana,
siempre que lo defina la ley municipal, en áreas consideradas por la
legislación como urbanizables o de expansión, de acuerdo con el criterio del
municipio (de Cesare et al., 2015).
5.
El valor de las tasas se
obtiene multiplicando el porcentaje de la base de cálculo para determinar el
monto de impuestos adeudados que es el gasto para financiar el IPTU sobre la
suma del valor venal. Gastos para financiar IPTU, el monto en reales de los gastos
municipales a financiar a través del impuesto equivalente al porcentaje de los
gastos municipales estimados y la suma del valor venal de las propiedades
registradas sujetas a tributación (de Cesare et al., 2015).
6.
Según la clasificación
del Instituto Brasileño de Geografía y Estadística (IBGE). Municipios pequeños,
hasta 99 999 habitantes; mediano, entre 100 000 y 200 000 habitantes; y grande,
de 200 001 en adelante.
7.
Los autores analizaron
las nuevas ocupaciones en los barrios de clase media alta de Cruzeiro do Sul y
Don Oscar y ejemplificaron cómo interfieren en el paisaje del área protegida,
yendo más allá de lo estipulado.
8.
La Compañía Mina de
Pasaje es propiedad de la familia Guimarães y fue adquirida por la extinta The Ouro Preto Gold Mine Company,
a fines del siglo xix. Actualmente, solo una
minúscula porción de su área se utiliza para actividades de turismo ecológico,
mientras que en el resto se realiza extracción de material de madera por parte
de los pobladores locales y animales de pastoreo, según informó el Ayuntamiento
de Mariana (Mariana, 2007). La empresa posee una generosa porción de
propiedades rurales ubicadas en los límites del distrito de la sede. A medida
que la expansión urbana se expande sobre la propiedad privada, se revelan
conflictos sociales que involucran a sus propietarios, la sociedad civil y las
autoridades públicas (Muniz, 2018).
9.
Las áreas secundarias son
aquellas construidas para apoyar o servir al edificio principal, que no es una
unidad independiente o autónoma y se evaluará en conjunto con el edificio
principal.
10. Entidad responsable de reparar los daños causados por la
ruptura de la represa minera Samarco que destruyó
varias localidades en noviembre de 2015. Para más información sobre la
fundación se puede consultar su sitio web: https://www.fundacaorenova.org/
11.
Sin embargo, según los
técnicos de la Dirección Municipal de Hacienda, el Decreto Ley 2721 establece
que las exenciones totales recaen sobre los predios edificados, que constituyen
la única propiedad del contribuyente, exclusivamente como su residencia, cuyo
valor no exceda de 12 000 UPFM (artículo 54).
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