Revalorización inmobiliaria mediante la brecha de renta en barrios tradicionales de Santiago de Querétaro, México

Real estate revalorization through the rent gap in traditional neighborhoods of Santiago de Querétaro, Mexico

Este artículo analiza la renovación urbana en los barrios tradicionales de La Cruz y San Francisquito, en Santiago de Querétaro, a partir de la teoría de la brecha de renta. El objetivo es examinar cómo las políticas de redensificación y los incentivos normativos han reconfigurado las dinámicas del mercado inmobiliario y los usos del suelo entre 2014 y 2019. Metodológicamente, se analizaron datos de alquiler residencial y turístico, valores estimados del suelo e información censal y normativa, con el fin de estimar la capitalización de rentas y su diferencial. Los resultados muestran que, en La Cruz, la expansión del alquiler turístico amplió significativamente la brecha de renta, incentivando procesos de valorización y desplazamiento poblacional. En San Francisquito, en cambio, la valorización se asocia principalmente a vivienda renovada y presenta una dinámica más moderada y diferida. Se concluye que la renovación urbana opera como un mecanismo estructurante de reconfiguración socioespacial, al orientar la producción del espacio hacia la maximización de rentas y el refuerzo de patrones de segregación y exclusión habitacional.

This article analyzes urban renewal in the traditional neighborhoods of La Cruz and San Francisquito in Santiago de Querétaro through the lens of rent gap theory. Its objective is to examine how redensification policies and regulatory incentives reshaped real estate market dynamics and land use between 2014 and 2019. Methodologically, the study analyzes residential and short-term rental data, estimated land values, and census and regulatory information to calculate rent capitalization and differentials. The findings show that in La Cruz, the expansion of short-term rentals significantly widened the rent gap, encouraging processes of valorization and population displacement. In San Francisquito, by contrast, valorization is mainly associated with renovated housing and follows a more moderate and deferred trajectory. The article concludes that urban renewal operates as a structuring mechanism of socio-spatial reconfiguration, orienting urban production toward rent maximization and reinforcing patterns of segregation and housing exclusion.

Cet article analyse le renouvellement urbain dans les quartiers traditionnels de La Cruz et San Francisquito, à Santiago de Querétaro, à partir de la théorie de l’écart de rente (rent gap). L’objectif est d’examiner comment les politiques de densification et les incitations réglementaires ont reconfiguré les dynamiques du marché immobilier et les usages du sol entre 2014 et 2019. Méthodologiquement, l’étude s’appuie sur l’analyse de données relatives aux loyers résidentiels et de courte durée, aux valeurs estimées du foncier ainsi qu’à des informations censitaires et réglementaires, afin de calculer la capitalisation des rentes et leurs différentiels. Les résultats montrent qu’à La Cruz, l’expansion des locations de courte durée a significativement élargi l’écart de rente, favorisant des processus de valorisation et de déplacement de population. À San Francisquito, en revanche, la valorisation est principalement associée aux logements rénovés et suit une dynamique plus modérée et différée. L’article conclut que le renouvellement urbain agit comme un mécanisme structurant de reconfiguration socio-spatiale, orientant la production urbaine vers la maximisation des rentes et renforçant les dynamiques de ségrégation et d’exclusion résidentielle.

Este artigo analisa a renovação urbana nos bairros de La Cruz e San Francisquito, em Santiago de Querétaro, utilizando a teoria da diferença de aluguel. Mostra como a destruição criativa, impulsionada por políticas neoliberais, transforma o espaço urbano, gerando profundas desigualdades. O referencial teórico examina a relação entre acumulação capitalista, diferença de aluguel e gentrificação. A metodologia baseou-se na análise de dados imobiliários (2014-2019), incluindo aluguéis residenciais e turísticos e valores de terra, complementados por informações censitárias e regulatórias. Os resultados indicam que, em La Cruz, a diferença de aluguel cresceu significativamente devido ao aumento dos aluguéis turísticos, o que levou a preços mais altos e ao deslocamento populacional. Em San Francisquito, essa dinâmica foi associada à reforma de moradias e aos processos de valorização diferida. A discussão mostra que essas transformações geram segregação socioespacial e limitam o acesso à moradia para populações da classe trabalhadora. Concluindo, a renovação urbana em Querétaro é um mecanismo de destruição criativa que, em vez de ser inclusivo, aprofunda as desigualdades, produz despovoamento e reforça o planejamento urbano neoliberal e orientado ao capital.