Estado y mercado en la asignación de precios del suelo: la periferia sur de la Región Metropolitana de Buenos Aires, Argentina

State and market in land pricing: the southern periphery of the Buenos Aires Metropolitan Region, Argentina

El análisis de los mercados de suelo ha ganado terreno en las agendas de gobierno y programas de investigación en los últimos años. Los precios del suelo son un indicador insoslayable para su estudio, ya que reflejan la valoración social de los inmuebles de acuerdo con los atributos de localización. El objetivo de este trabajo es analizar la valorización diferencial del suelo en la Región Metropolitana de Buenos Aires en función de tres variables territoriales: su uso, el contexto socio-habitacional y la cobertura de servicios básicos. Mediante una estrategia metodológica cuantitativa, se recolectaron precios de oferta de terrenos en municipios de la periferia metropolitana sur: Almirante Brown, Esteban Echeverría, Ezeiza, Presidente Perón y San Vicente. Los resultados arrojan una segmentación de los mercados de suelo asociada a una marcada fragmentación territorial, al alto precio del suelo en las áreas consolidadas y al auge de las urbanizaciones cerradas de sectores medio-altos como modalidad de expansión. Para ilustrar posibles líneas de intervención, se comparte una iniciativa de política habitacional llevada a cabo entre 2019 y 2023, que pone de manifiesto la posibilidad de producir suelo con servicios y bien localizado a precio asequible, y la necesidad de regular los mercados de tierra.

The analysis of land markets has gained ground on government agendas and research programs in recent years, with land prices being an essential indicator for its study, as they reflect the social valuation of properties according to location attributes. This work aims to analyze the differential valuation of land based on three territorial variables: its use, the socio-residential context, and the coverage of basic services, in the Buenos Aires Metropolitan Region. Using a quantitative methodological approach, a data collection on selling prices was developed in municipalities on the southern metropolitan periphery: Almirante Brown, Esteban Echeverría, Ezeiza, Presidente Perón, and San Vicente. The results reveal a segmentation of land markets associated with marked territorial fragmentation, high land prices in consolidated areas, and the boom of gated communities for upper-middle-class sectors as a form of expansion. To illustrate possible lines of intervention, a housing policy initiative carried out between 2019 and 2023 is shared, which highlights the possibility of producing serviced and well-located land at an affordable price, and the need to regulate land markets.

L'analyse des marchés fonciers a pris de l'importance dans les programmes gouvernementaux et les programmes de recherche ces dernières années, les prix fonciers constituant un indicateur incontournable pour leur étude, car ils reflètent la valeur sociale des biens immobiliers en fonction de leurs caractéristiques de localisation. L'objectif de ce travail est d'analyser la valorisation différentielle du sol en fonction de trois variables territoriales : son usage, le contexte socio-habitat et la couverture des services de base, dans la région métropolitaine de Buenos Aires. Grâce à une stratégie méthodologique quantitative, une collecte de données sur les prix a été réalisée dans communes de la périphérie métropolitaine sud : Almirante Brown, Esteban Echeverría, Ezeiza, Presidente Perón et San Vicente. Les résultats révèlent une segmentation des marchés fonciers associée à une forte fragmentation territoriale, au prix élevé des terrains dans les zones consolidées et à l’essor des lotissements fermés destinés aux classes moyennes-supérieures comme mode d’expansion. Pour illustrer les pistes d'intervention possibles, une initiative de politique du logement menée entre 2019 et 2023 est présentée, qui met en évidence la possibilité de produire des terrains viabilisés et bien situés à un prix abordable, ainsi que la nécessité de réglementer les marchés fonciers.

A análise dos mercados imobiliários tem ganhado espaço nas agendas governamentais e programas de pesquisa nos últimos anos, sendo os preços dos terrenos um indicador incontornável para seu estudo, uma vez que refletem a valorização social dos imóveis de acordo com os atributos de localização. O objetivo deste trabalho é analisar a valorização diferencial do solo em função de três variáveis territoriais: seu uso, o contexto socio-habitacional e a cobertura de serviços básicos, na Região Metropolitana de Buenos Aires. Por meio de uma estratégia metodológica quantitativa, foi desenvolvida uma coleta de dados de preços de venda em municípios da periferia metropolitana sul: Almirante Brown, Esteban Echeverría, Ezeiza, Presidente Perón e San Vicente. Os resultados revelam uma segmentação dos mercados imobiliários associada a uma acentuada fragmentação territorial, ao alto preço dos terrenos nas áreas consolidadas e ao boom dos condomínios fechados de classes de renda média-alta como forma de expansão. Para ilustrar possíveis linhas de intervenção, é apresentada uma iniciativa de política habitacional realizada entre 2019 e 2023, que evidencia a possibilidade de produzir terrenos com serviços e bem localizados a preços acessíveis, bem como a necessidade de regular os mercados de fundiário.