New housing markets and affordability gaps in Mexico City

Mercados de vivienda nueva y brechas de asequibilidad en la Ciudad de México

The purpose of this study is to analyze the evolution of new housing markets in Mexico City and its metropolitan area between 2000 and 2024 and how market segmentation in this sector reinforced affordability gaps. Affordability gaps are understood as the distance between household income capacity and actual home purchase prices. Residential segmentation was determined based on submarkets classified by size and price and their spatial distribution in the metropolis, while affordability was measured as the relationship between housing prices and family income. The results show the consolidation of a spatially segmented and differentiated supply of new housing, which generated price structures that acted as differentiated demand mechanisms. This spatial pattern reinforced inequalities in access in the metropolis, deepening the gap between those who managed to acquire higher-quality housing in urban environments with better living conditions and those who were displaced to the peripheries where, although prices were relatively lower, there were significant deficits in public facilities and services.

El propósito de este trabajo es analizar la evolución de los mercados de vivienda nueva en la Ciudad de México y su zona metropolitana entre 2000 y 2024 y cómo la oferta segmentada en este sector reforzó las brechas de asequibilidad. Las brechas de asequibilidad se entienden como la distancia entre la capacidad de ingreso de los hogares y los precios efectivos de adquisición de la vivienda. La segmentación residencial se determinó a partir de los submercados clasificados por tamaño y precio y su distribución espacial en la metrópoli, mientras que la medición de la asequibilidad se consideró la relación entre los precios de la vivienda y los ingresos de las familias. Los resultados evidencian la consolidación de una oferta segmentada y diferenciada espacialmente de producción de vivienda nueva, lo que generó estructuras de precios que actuaron como mecanismos diferenciados. Este patrón espacial reforzó las desigualdades en el acceso en la metrópoli, al profundizar la distancia entre quienes lograron adquirir viviendas de mayor calidad y en entornos urbanos con mejores condiciones de habitabilidad, frente a quienes fueron desplazados hacia periferias donde, si bien los precios resultaron relativamente más bajos, predominan déficits en equipamiento y servicios públicos.

L'objectif de ce travail est d'analyser l'évolution des marchés du logement neuf à Mexico et dans sa zone métropolitaine entre 2000 et 2024, et de montrer comment l'offre segmentée dans ce secteur a renforcé les écarts d'accessibilité. Les écarts d'accessibilité sont compris comme la différence entre le revenu des ménages et les prix d'achat effectifs des logements. La segmentation résidentielle a été déterminée à partir des sous-marchés classés par taille et par prix et de leur répartition spatiale dans la métropole, tandis que la mesure de l'accessibilité a été considérée comme le rapport entre les prix des logements et les revenus des familles. Les résultats montrent la consolidation d'une offre segmentée et différenciée spatialement de production de logements neufs, ce qui a généré des structures de prix qui ont agi comme des mécanismes différenciés. Ce modèle spatial a renforcé les inégalités d'accès dans la métropole, en creusant l'écart entre ceux qui ont pu acquérir des logements de meilleure qualité et dans des environnements urbains offrant de meilleures conditions de vie, et ceux qui ont été déplacés vers les périphéries où, même si les prix sont relativement plus bas, les équipements et les services publics font défaut.

O objetivo deste trabalho é analisar a evolução dos mercados de habitação nova na Cidade do México e sua área metropolitana entre 2000 e 2024 e como a oferta segmentada neste setor reforçou as disparidades de acessibilidade. As disparidades de acessibilidade são entendidas como a distância entre a capacidade de renda das famílias e os preços efetivos de aquisição da habitação. A segmentação residencial foi determinada a partir dos submercados classificados por tamanho e preço e sua distribuição espacial na metrópole, enquanto a medição da acessibilidade foi considerada a relação entre os preços das moradias e a renda das famílias. Os resultados evidenciam a consolidação de uma oferta segmentada e espacialmente diferenciada de produção de moradias novas, o que gerou estruturas de preços que atuaram como mecanismos diferenciados. Esse padrão espacial reforçou as desigualdades no acesso na metrópole, aprofundando a distância entre aqueles que conseguiram adquirir moradias de melhor qualidade e em ambientes urbanos com melhores condições de habitabilidade, em comparação com aqueles que foram deslocados para periferias onde, embora os preços fossem relativamente mais baixos, predominam déficits em equipamentos e serviços públicos.