La conversión de oficinas a vivienda en España. Análisis comparativo de estudios de caso

Office-to-Housing conversions in Spain. A comparative case study analysis

La reutilización adaptativa se ha consolidado como una estrategia clave para la regeneración urbana, al permitir prolongar la vida útil de los edificios como alternativa a la demolición. En los últimos años, la conversión de edificios de oficinas en viviendas ha aumentado en ciudades europeas, impulsada por la desocupación y la demanda de vivienda en áreas urbanas consolidadas. A pesar del interés creciente y de sus potenciales beneficios ambientales y sociales, el fenómeno ha recibido escasa atención académica en el contexto español. Este artículo pretende abordar esta falta de conocimiento y contribuir a una mejor comprensión de este contexto específico. A partir de un muestreo de 81 proyectos identificados, el estudio se centra en cuatro casos, que representan tres tipologías edificatorias. Basándose en entrevistas con los arquitectos, cada caso se examina a través de tres dimensiones: la normativa urbanística, la intervención arquitectónica y el resultado habitacional. Los resultados muestran que, en España, la conversión de oficinas a vivienda es un fenómeno impulsado por el mercado y que la ausencia de políticas específicas limita sus potenciales beneficios sociales y medioambientales. Asimismo, se identifica la regulación urbanística como un factor clave que determina el alcance y las características de las intervenciones.

Adaptive reuse has emerged as a key strategy for sustainable urban regeneration, extending the life of buildings as an alternative to demolition. In recent years, the conversion of office buildings into residential use has increased in European cities, driven by rising vacancy rates and the demand for housing in consolidated urban areas. Despite growing interest among developers and the potential environmental and social benefits of such conversions, the topic has received little academic attention in the Spanish context. This paper aims to address this gap by advancing knowledge on this specific setting. Drawing from a broad sample of 81 identified projects, the study focuses on four cases representing three building typologies. Based on interviews with the architects and a structured analytical framework, each case is examined through three dimensions: urban planning regulations, the scope of architectural interventions, and the characteristics of the resulting housing. The results show that, in Spain, the phenomenon is primarily market-driven and that the absence of specific planning policies limits the potential social and environmental benefits. The analysis also highlights key challenges and design strategies involved in these transformations, identifying planning regulations as a decisive factor shaping the extent and characteristics of the interventions.

A reutilização adaptativa consolidou-se como uma estratégia fundamental para a regeneração urbana, ao prolongar a vida útil dos edifícios como alternativa à demolição. Nos últimos anos, a conversão de edifícios de escritórios em habitação tem aumentado em cidades europeias, impulsionada pela vacância e pela procura de habitação em áreas urbanas consolidadas. Apesar do interesse crescente e dos potenciais benefícios ambientais e sociais destas transformações, o fenómeno tem recebido pouca atenção académica no contexto espanhol. Este artigo aborda essa lacuna com o objetivo de aprofundar o conhecimento neste contexto específico. Do ponto de vista metodológico, o estudo centra-se em quatro casos que representam três tipologias edificatórias, a partir de uma amostra de projetos identificados. Com base em entrevistas com os arquitetos e num enquadramento analítico estruturado, cada caso é analisado segundo três dimensões: a regulamentação urbanística, a intervenção arquitetónica e o resultado habitacional. Os resultados mostram que, em Espanha, a conversão de escritórios em habitação é um fenómeno principalmente orientado pelo mercado e que a ausência de políticas urbanísticas específicas limita os seus potenciais benefícios sociais e ambientais, identificando-se a regulamentação urbanística como um fator determinante do alcance e das características das intervenções.

La réutilisation adaptative s’est imposée comme une stratégie clé de la régénération urbaine, en prolongeant la durée de vie des bâtiments comme alternative à la démolition. Ces dernières années, la conversion de bâtiments de bureaux en logements a augmenté dans les villes européennes, sous l’effet de la vacance et de la demande de logements dans les zones urbaines consolidées. Malgré l’intérêt croissant et les bénéfices environnementaux et sociaux potentiels de ces transformations, le phénomène a reçu une attention académique limitée dans le contexte espagnol. Cet article aborde cette lacune afin d’approfondir les connaissances sur ce contexte. D’un point de vue méthodologique, l’étude se concentre sur quatre cas représentant trois typologies bâties, à partir d’un échantillon de projets identifiés. Sur la base d’entretiens avec les architectes et d’un cadre analytique structuré, chaque cas est examiné à travers trois dimensions : la réglementation d’urbanisme, l’intervention architecturale et les caractéristiques du logement résultant. Les résultats montrent qu’en Espagne la conversion de bureaux en logements est principalement dictée par le marché et que l’absence de politiques d’urbanisme spécifiques limite ses bénéfices sociaux et environnementaux potentiels, la réglementation apparaissant comme un facteur clé qui détermine l’ampleur et les caractéristiques des interventions.