Cuestión residencial: necesidades sociales, políticas de vivienda y alternativas para habitar

Housing issues: social needs, housing policies and housing alternatives

Fuente: Autoría propia

Recibido: 25/02/2026

Aprobado: 01/03/2026

Cuestión residencial:

necesidades sociales, políticas de vivienda y alternativas para habitar

Housing issues:

social needs, housing policies and housing alternatives

Questões habitacionais:

necessidades sociais, políticas de habitação e alternativas de habitação

Problèmes de logement :

besoins sociaux, politiques de logement et solutions de logement alternatives

PhD. Arq. Carlos Alberto Torres-Tovar

Universidad Nacional de Colombia

catorrest@unal.edu.co

https://orcid.org/0000-0001-5946-1838

Scopus Author ID: 37056494900

Arquitecto, Magíster y Doctor en Urbanismo y Doctor en Arquitectura y Ciudad. Profesor Asociado de la Universidad Nacional de Colombia. Escuela de Arquitectura y Urbanismo. Investigador Senior (IS) por MinCiencias. Líder del grupo de investigación “Procesos Urbanos en Hábitat, Vivienda e Informalidad”.

Cómo citar este artículo:

Torres-Tovar, C. A., (2026). Cuestión residencial: necesidades sociales, política de vivienda y alternativas para habitar. 36(I): 9-14

https://doi.org/10.15446/bitacora.v36n1.126769

ISSN electrónico 2027-145X. ISSN impreso 0124-7913. Universidad Nacional de Colombia, Bogotá

(1) 2026: 9-14

Autor

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No basta, entonces, con asumir que la cuestión de la vivienda se re­suelve con iniciativas del gobierno o de las comunidades para construir uni­dades habitacionales, sino que es necesario pensar cómo la sociedad en su conjunto, a través de sus distintos agentes, resuelve todo lo necesario para garantizar las condiciones para producirlas y habitarlas adecuada­mente.

EDITORIAL

La vivienda ha sido, es y seguirá siendo una necesidad humana que permea las dinámicas sociales; es también el mecanismo a través del cual se posibilita la reproducción de la existencia y las condiciones mínimas de la vida humana. Por ello, para entender el papel que cumple la vivienda en el mejoramiento de la calidad de vida de los seres humanos y cuáles son las diferentes alternativas que se tejen, es necesario lanzar, de manera permanente, una mirada crítica a la cuestión de la vivienda.

La sociedad actual —siempre en permanente crisis— presenta múltiples fracturas, que mutan y evolucionan en el tiempo por el resultado que producen las dinámicas sociales, culturales, políticas, económicas y ambientales. La crisis de la vivienda es una de ellas. No es solo un problema de orden cuantitativo, sino que requiere un análisis más complejo que involucre un conjunto de variables que permitan entender el papel que juega la vivienda en el avance de la sociedad y en el proyecto que esta construye colectivamente. Como señala Carlos Moreno (2025), “No se trata solo de escasez, sino de un sistema que expulsa a clases medias, jóvenes, mujeres solas y trabajadores precarios (entre otros) hacia periferias desconectadas, sin servicios ni oportunidades”. Por ello no se trata de mirar la vivienda en abstracto, como objeto o mercancía individual, sino enmarcada en un hábitat, con un entorno específico, en una dimensión urbana o rural que conlleva necesariamente enmarcarse en un modelo territorial y de ciudad. En la actualidad, este modelo está asociado a las prácticas y dinámicas capitalistas que dependen del nivel de desarrollo de la respectiva sociedad y del posicionamiento que estas dinámicas tengan en el escenario internacional a partir de la repartición de roles y compromisos establecidos desde las prácticas hegemónicas y predatorias presentes en nuestra aldea global.

No basta, entonces, con asumir que la cuestión de la vivienda se resuelve con iniciativas del gobierno o de las comunidades para construir unidades habitacionales, sino que es necesario pensar cómo la sociedad en su conjunto, a través de sus distintos agentes, resuelve todo lo necesario para garantizar las condiciones para producirlas y habitarlas adecuadamente. Tales condiciones son la articulación en el territorio, el acceso a servicios públicos urbanos y rurales esenciales y la posibilidad de ejercer el derecho a la ciudad y al territorio a nivel urbano, rural y territorial. Es fundamental, además, dejar de ser exclusivamente sujetos de deberes y poder asumirnos como sujetos de derechos que nos deben permitir participar de manera activa en la toma de decisiones y en la planeación eficaz del territorio, incluida la vivienda y el hábitat. Una dinámica de este tipo apuntaría a mejorar la calidad de vida en todos sus aspectos, pues se situaría en la perspectiva del derecho a la ciudad y el territorio para todos.

De esta manera, en Colombia, al igual que en otros países de América Latina, se viene experimentando la prolongación de una emergencia social que se manifiesta en la dificultad de acceso a la vivienda, especialmente para los hogares de más bajos ingresos (de menos de 3 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes-smmlv), pobres históricos, jóvenes que buscan formar su primer hogar e inmigrantes particularmente provenientes de Venezuela, que se suman a los miles de hogares necesitantes que durante años han resuelto por su cuenta y riesgo el acceso a una vivienda. Frente a las necesidades existentes, el actual sistema productivo de las viviendas (la llamada industria de la construcción, las dinámicas de la gestión inmobiliaria y los mecanismos de financiación) genera una producción territorialmente desequilibrada, que orienta su localización en los lugares de mayor aglomeración urbana y con una producción basada únicamente en el acceso a través del mercado mediante el crédito hipotecario.

No existe oferta asequible de viviendas para hogares con ingresos menores tres SMMLV. Tampoco se produce una vivienda social en arrendamiento, frente a un mercado de alquileres no regulado al que tienen que recurrir los hogares con menores ingresos. Esta situación profundiza el incremento sustancial de las desigualdades sociales, económicas, generacionales y territoriales que frenan el crecimiento y exigen una coordinación de los distintos agentes comprometidos a largo plazo para encontrar salidas diversificadas y que atiendan a los sectores mayoritariamente vulnerables.

Podemos señalar, entonces, que continuamos ante una crisis habitacional que se profundiza con intensidad y urgencia, y que la definición y puesta en marcha de políticas públicas de vivienda y hábitat inclusivas, así como la gestión del alojamiento asequible a gran escala no son un asunto del pasado sino una realidad del presente y del futuro. Dichas políticas de vivienda deben estar asociadas a políticas de suelo y constituir elementos clave en la cohesión social y el desarrollo económico sostenible. Para avanzar debemos superar la reiterada frustración de la ineficiencia de las políticas de vivienda.

Si a lo anterior le sumamos el alto costo de la ‘mercancía vivienda’ ofertada, que se suma a la precariedad y empobrecimiento de la calidad de la nueva producción residencial, “la vivienda vuelve a estar en el centro del tablero demandando de las administraciones, emprendedores y profesionales un cambio radical en sus actuales estrategias de vivienda y suelo” (Ezquiaga, 2025).

De igual modo, para el debate, es importante enfocar la vivienda como derecho humano fundamental[1] desde la perspectiva de las responsabilidades del Estado como garante de la accesibilidad universal y de la calidad de la vivienda. Esta cuestión remite de manera inmediata a las prácticas de la planeación y el ordenamiento territorial municipal y a la gestión urbanística como factores clave para asegurar la disponibilidad de suelo urbanizado y en condiciones óptimas de localización en ciudades y campos.

Se observa hoy una clara desconexión entre las necesidades de una sociedad —y de unos hogares cada vez más diversos y complejos— y los estándares establecidos por el sector inmobiliario, que en general siguen reproduciendo modelos tradicionales, tanto en los tipos de edificación como en las técnicas constructivas, sin considerar las particularidades de los distintos grupos sociales y etarios a los que se dirigen.

Las prácticas proyectuales en el mundo señalan que los tiempos están cambiando; hay un llamado a sustentar la renovación de la arquitectura de la vivienda en torno a varios asuntos, como señala Ezquiaga (2025):

1. La búsqueda de formatos más flexibles de gestión del suelo en cuanto a titularidad y/o cesión de uso, en particular con destino a la promoción de vivienda asequible.
2. Una mayor amplitud y variedad de la oferta en tipos y tamaños de vivienda para ajustarlos a formatos de hogares cada vez más diversos y cambiantes en el tiempo.
3. Un diseño que permita la progresividad de la vivienda, para que pueda crecer y adaptarse a lo largo del tiempo a la variación de las necesidades y capacidad económica de los hogares. Esta idea es particularmente importante no sólo en el desarrollo de vivienda nueva sino en la rehabilitación/adaptación del parque residencial existente.
4. La innovación tecnológica en todas las fases del proceso de producción del espacio residencial, atendiendo a las necesidades de ahorro energético, reducción de emisiones y economía circular, desde criterios que permitan compatibilizar la mayor durabilidad de la vivienda con la actualización tecnológica de las instalaciones.

Es claro que el problema de la vivienda no es un asunto de manejo exclusivo de la arquitectura, el diseño, la planificación o el urbanismo, sino de múltiples ámbitos profesionales y disciplinares junto a los agentes comprometidos con su producción y usufructo. Asuntos relativos a esta imbricada relación nos permiten situar algunos elementos:

1. Analizar el problema de la vivienda considerando sus aspectos sociales, económicos y financieros en un contexto amplio y temporal. Además, estudiar cómo el alto costo de la vivienda afecta, a mediano y largo plazo, las dinámicas sociales, la población y su distribución en el territorio.
2. Evaluar el impacto de las políticas públicas orientadas a promover la oferta de vivienda asequible, así como analizar el potencial de nuevas herramientas legales urbanísticas y de modelos innovadores de colaboración entre el sector público, comunitario y privado, junto con esquemas de gestión participativa.
3. Evaluar la eficacia de las políticas de rehabilitación (reforma, renovación, transformación, etc.) urbana, enfocadas en la recuperación de centros históricos, renovación de viviendas que presentan obsolescencia y adaptación del parque residencial a poblaciones vulnerables y a estándares mínimos de eficiencia energética.
4. Ampliar la perspectiva habitacional de tal forma que reconozca e incorpore nuevas necesidades sociales y estilos de vida, superando el enfoque cuantitativo y entendiendo la vivienda como parte de un contexto más amplio.
5. Reconocer y sistematizar experiencias innovadoras que redefinen los paradigmas arquitectónicos y urbanísticos tradicionales, incorporando la gestión colaborativa en proyectos de vivienda asequible, así como el desarrollo de nuevas tipologías y modelos de gestión.

La crisis actual de la vivienda ha caído de lleno sobre el comportamiento residencial de muchos hogares y sobre una profundización de las desigualdades de los colombianos, sus recursos y sus formas de vida.

Como señala Leal Maldonado, asimilándolo al contexto colombiano:

Los efectos sociales son enormes porque inciden en un incremento de la desigualdad con diversas expresiones. Desigualdad entre generaciones mayores que pueden disponer de un patrimonio y jóvenes que no pueden acceder a él. Desigualdad entre nativos e inmigrantes que se manifiesta por las diferentes formas de tenencia y en las condiciones de alojamiento con el frecuente recurso a una situación de auténtico hacinamiento (sic). Desigualdad también en la disposición de una herencia que rememora etapas antiguas en que la medida de la posición social se media en el patrimonio. (Maldonado, 2025)

Desde una perspectiva económica, la crisis por el acceso a una vivienda adecuada impone un alto costo a los nuevos hogares y a las familias de bajos ingresos (la gran mayoría jóvenes, inmigrantes y pobres históricos, como ya se señaló), que destinan gran parte de sus recursos a la vivienda. Esto exige distribuir de forma más equitativa el esfuerzo económico, sin reducir la inversión necesaria, para evitar un mayor aumento de la desigualdad. Desde una perspectiva política, la necesaria intervención del Estado en la provisión de viviendas, para poder cumplir un mandato constitucional existente desde 1991, no se ha materializado por la incapacidad de los poderes públicos de garantizar un alojamiento adecuado a todos los colombianos, por no disponer o producir un parque residencial de vivienda social adecuado para ello.

Frente a estos efectos, el problema de fondo radica en la dificultad de revertir la situación, debido a la limitada capacidad de ofrecer, en el corto plazo, respuestas reales a las necesidades de vivienda. Esto implica costos elevados y una voluntad política difícil de sostener ante la alternancia de gobiernos con enfoques distintos y la incapacidad de entender la importancia de la cuestión de la vivienda en la estructuración de la sociedad. Una solución requiere un compromiso de Estado que garantice la continuidad de un programa a mediano y largo plazo, junto con nuevas alternativas que impulsen la producción y promoción de vivienda social.

Hoy se requiere entender que la cuestión de la vivienda es un asunto que implica reconocer la enorme autoproducción de vivienda, con múltiples problemas cualitativos, la falta de construcción de entornos y hábitat adecuados, la ausencia de programas de mejoramiento habitacional y barrial, la precariedad e inexistencia de equipamientos colectivos y comunitarios, las condiciones de infradotación de servicios públicos e infraestructuras, el muy limitado reuso de edificaciones y su adaptación a la vivienda, la falta de producción de vivienda social en arrendamiento, entre otras múltiples problemáticas, que se sitúan en esta tercera década del siglo XXI y que demandan, más que diagnósticos, atención y acción.

Algunas propuestas alternativas que se escuchan hoy en el caso colombiano se basan en detener la producción de más urbanismos incompletos en grandes aglomeraciones urbanas (es urgente modular el uso y ocupación del suelo urbano), ampliando las cargas o compensaciones para los desarrolladores. Ello debe llevar a intervenciones integrales en territorios priorizados con déficit urbano que incluyan el desarrollo, por ejemplo, de un programa de obras de saneamiento comunitarias.

Ello implica que el punto de partida debe ser la participación comunitaria, reconociendo los procesos organizativos que existen, e impulsando los que aún no están organizados, a través de procesos de autoconstrucción, organizaciones en barrios populares y asentamientos humanos autoproducidos, en formas organizativas en la propiedad horizontal y en otras formas asociativas (OPV, Cooperativas, Asociaciones, Sindicatos, otras). También es esencial convocar la constitución de alianzas público-populares/comunitarias lideradas mayoritariamente por mujeres, para el desarrollo de proyectos de hábitat, servicios públicos y vivienda con enfoque territorial. De esta forma, es posible construir soluciones centradas en la mirada y actuar de las comunidades y sus formas organizativas básicas, en la escala de proximidad comunitaria (lo barrial, lo vecinal, lo veredal antes que lo local o zonal).

Es importante, también, impulsar el mejoramiento barrial comunitario para que integre suelo, financiación, bancos de materiales, capacitación y organización. A través de él se pueden impulsar programas de Gestión Comunitaria del Riesgo con comunidades vulnerables en las ciudades colombianas, principalmente en las áreas ocupadas por asentamientos autoproducidos (la llamada ciudad informal). Esto se puede hacer con capacidad de gestión y ejecución, a través de programas de Obras Comunitarias Concursables con concurrencia de recursos en suelo público, donde el objetivo no sea solamente el mejoramiento de ‘techos’, sino también de los espacios colectivos (equipamientos) para el desarrollo de la vida en el territorio en la escala Barrial / Vecinal. Además, hace falta impulsar un programa de mejoramiento comunitario de vías de acceso barrial al tiempo que se desarrollen programas de construcción comunitaria de alcantarillados con acompañamiento técnico. Para ello se debe avanzar en la creación del Sistema Nacional de Servicios Públicos domiciliarios asociado a un cambio de modelo (ley 142 de 1994).

Por supuesto, es necesario avanzar respecto a la estrategia tradicional de autoproducción: la iniciativa comunitaria no debe sustituir la responsabilidad del Estado en materia de hábitat y ordenamiento territorial, sino garantizar su materialización efectiva a través del acompañamiento técnico y económico, fortaleciendo mecanismos asociativos, capaces de fortalecer la gestión comunitaria a escala barrial y municipal, a la vez que impulsar cambios normativos a escala nacional en varios campos.

En primera instancia, son necesarias iniciativas estructurales que garanticen el acceso al suelo, movilizando aquellos predios de propiedad pública a través de la identificación de la totalidad de baldíos, bienes fiscales y suelos ociosos con ocupaciones asociadas a asentamientos informales, con el fin de generar transferencia tendiente a su titulación; es el caso, también, del desarrollo de proyectos de hábitat, vivienda, servicios públicos e infraestructura.

Por el lado de financiación, se debe garantizar que los Subsidios Familiares de Vivienda no estén pensados exclusivamente para el acceso a través del crédito hipotecario, sino que exploren otras modalidades y soluciones habitacionales (autoconstrucción híbrida, mejoramiento de vivienda, construcción en sitio propio, entre otros) tal como lo establecen la ley 2 y 3 de 1991 y sus decretos reglamentarios, estableciendo una tasación del valor del subsidio que debe ser diferenciado en función del estado de vulnerabilidad del hogar. Ello implica reestructurar y poner en funcionamiento un Nuevo Sistema Nacional de Vivienda Social que incluya a la población demandante a través de sus formas organizativas.

También es necesaria la democratización del crédito que garantice el acceso a la vivienda con progresividad, que incluya líneas especiales complementadas con subsidios para la compra y el mejoramiento de la vivienda popular. Para la vivienda no popular se deberán promover sistemas de crédito hipotecario que permitan a las familias adquirir vivienda en plazos y tasas acordes con el ingreso familiar. Lo cual implica, a su vez, establecer facilidades para el acceso a locales en arrendamiento para emprendimientos de la economía popular. En estos casos, la política de vivienda debe volver enfocar los aspectos inherentes a la calidad, retomando el desarrollo de un reglamento técnico mínimo, único y obligatorio para la Vivienda de Interés Social - VIS y la Vivienda de Interés Prioritario – VIP.

Con todo esto, es claro que el país requiere superar el paradigma del acceso en propiedad privada individual, que concentró los esfuerzos del Estado en el desarrollo de condiciones de financiación y acceso al suelo para el beneficio de los grandes desarrolladores privados. Un modelo de desarrollo territorial orientado, en teoría, a reducir el déficit cuantitativo, pero que lo que ha logrado es profundizar las condiciones exclusión, segregación socio-espacial y crisis de accesibilidad a bienes públicos esenciales para la vida en comunidad y el Bien Común.

Para esto, es importante impulsar una política pública de arrendamiento social con una gama de alternativas mediante la generación de otras formas de acceso a la vivienda social. Ello como premisa que rompa con el paradigma establecido según el cual “todo colombiano debe ser propietario”, la cual debe cambiar por el derecho que tiene cada habitante de este país a tener acceso a una vivienda adecuada sin que necesariamente sea propietario.

Las soluciones a la crisis habitacional deben evaluarse, entonces, según su impacto en los distintos grupos sociales. La intervención no debe limitarse a construir más viviendas, sino también a mejorar las condiciones de alojamiento, facilitar la emancipación, reducir la carga económica y adaptar las viviendas a las necesidades de cada etapa de la vida. Se trata en definitiva de tener en cuenta el reto social que representa y que va más allá del desafío político y económico con el que suelen presentarse las propuestas alternativas.

Bibliografía

EZQUIAGA DOMÍNGUEZ, JOSÉ MARÍA (2025). “Arquitectura y Vivienda: Nuevas Formas de Habitar”. En: Revista Ciudad y Territorio Estudios Territoriales. CyTET n.º 225_2025 Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. España. (12-20).

LEAL-MALDONADO, JESÚS (2025). “El reto de la vivienda social frente a la emergencia residencial”. En: Revista Ciudad y Territorio Estudios Territoriales. CyTET n.º 225_2025 Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. España. (34-56).

LEY 2 DE 1991 (ENERO 15). Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989. CONGRESO DE COLOMBIA. https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=1575

LEY 3 DE 1991 (ENERO 15). Por la cual se crea el Sistema Nacional de Vivienda de Interés Social, se establece el subsidio familiar de vivienda, se reforma el Instituto de Crédito Territorial, ICT, y se dictan otras disposiciones. CONGRESO DE COLOMBIA. https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=1164

LEY 142 DE 1994 (JULIO 11). Por la cual se establece el régimen de los servicios públicos domiciliarios y se dictan otras disposiciones. CONGRESO DE COLOMBIA. https://www.funcionpublica.gov.co/eva/gestornormativo/norma.php?i=2752

MORENO, CARLOS (2025). “Habiter loin, vivre moins: logement, ségrégation et injustice temporelle dans la ville contemporaine”. En revista «Villes en développement». Consultado el 12 de mayo 2025, Paris. https://www.villes-developpement.org/

ONU (1966). Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales - PIDESC, Asamblea General Resolución 2200 A (XXI). New York. https://www.ohchr.org/es/instruments-mechanisms/instruments/international-covenant-economic-social-and-cultural-rights

Ciudad Universitaria, Bogotá D.C., marzo de 2026

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1. [1] El derecho a una vivienda adecuada es un derecho humano fundamental, reconocido a nivel internacional, que garantiza a toda persona el acceso a un espacio seguro, digno y asequible, con estabilidad en la tenencia, servicios básicos y condiciones adecuadas de habitabilidad. No se limita a disponer de un techo, sino que constituye un elemento esencial para la dignidad, la salud y la inclusión social, y resulta clave para el ejercicio efectivo de otros derechos humanos (PIDESC, 1966).

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