Una caracterización de los predios del borde urbano-rural de Bogotá D.C., desde sus variables catastrales
Characterization of the properties of the urban-rural edge of Bogotá D.C., from its cadastral variables
Uma caracterização das propriedades da borda urbano-rural de Bogotá D.C., a partir de suas variáveis cadastrais
DOI:
https://doi.org/10.15446/cep.v5n2.68596Palabras clave:
catastro, geografía, ordenación regional, sistema de información geográfica, uso del suelo (es)cadastre, geography, regional planning, geographic information system, land use (en)
cadastro, geografia, ordenamento regional, sistema de informação geográfica, uso do solo (pt)
El presente trabajo contribuye a caracterizar los predios del borde urbano-rural (BUR) de Bogotá D. C., mediante el análisis de la información de la base catastral con corte al año 2015 de 73.868 predios ubicados en un buffer de 400 metros, es decir, 200 metros a lado y lado de la línea de borde de la ciudad. A cada uno de los predios se le analizaron 23 variables (10 continuas y 13 categóricas), mediante un análisis multivariado, el cual buscaba explicar el grado de relación existente entre estas y su correspondencia con la reglamentación del uso del suelo. Entre los principales resultados se evidencia que los predios rurales ubicados en el borde son cada vez más urbanos como consecuencia del tamaño de área, del valor del metro cuadrado del terreno, de su área construida y/o la afectación por amenazas de remoción en masa, situación que se manifiesta especialmente en las localidades de Usme, Ciudad Bolívar, Suba, Bosa y Usaquén. Se confirma que el avance de las características urbanas sobre el territorio rural de Bogotá es una realidad, pues las variables catastrales esperadas en los predios rurales (mayor tamaño, menor precio, menores áreas construidas, menores riesgos) adquieren características urbanas justo en las áreas de contacto, situación que no solo transforma el territorio, sino que consume los espacios rurales e introduce nuevos usos, propios de las ciudades. Se reflexiona sobre la necesidad de tener un instrumento de planeación para las áreas de borde urbano-rural, tal como se tiene para el territorio rural (unidades de planeamiento rural) o para el territorio urbano (unidades de planeamiento zonal).
Una caracterización de los predios del
borde urbano-rural de Bogotá D.C., desde sus variables catastrales
Carlos Alberto Rodríguez Beltrán. Magíster en Geografía de la
Universidad Pedagógica y Tecnológica de Colombia y del Instituto Geográfico
Agustín Codazzi. Consultor de la Secretaría Distrital de Planeación. Colombia,
Bogotá. Correo electrónico: geografocar@gmail.com, https://orcid.org/0000-0002-0771-6461
Recibido: octubre 30, 2017. Aprobado: noviembre
15, 2018. Publicado: diciembre 17, 2018
Resumen
El presente trabajo contribuye a
caracterizar los predios del borde urbano-rural (BUR) de Bogotá D. C., mediante
el análisis de la información de la base catastral con corte al año 2015 de
73.868 predios ubicados en un buffer de 400 metros, es decir, 200 metros
a lado y lado de la línea de borde de la ciudad. A cada uno de los predios se
le analizaron 23 variables (10 continuas y 13 categóricas), mediante un
análisis multivariado, el cual buscaba explicar el grado de relación existente
entre estas y su correspondencia con la reglamentación del uso del suelo. Entre
los principales resultados se evidencia que los predios rurales ubicados en el
borde son cada vez más urbanos como
consecuencia del tamaño
de área, del
valor del metro
cuadrado del terreno,
de su área
construida y/o la
afectación por amenazas
de remoción en
masa, situación que
se manifiesta especialmente
en las localidades
de Usme, Ciudad
Bolívar, Suba, Bosa
y Usaquén. Se confirma que
el avance de
las características urbanas
sobre el territorio
rural de Bogotá
es una realidad,
pues las variables catastrales
esperadas en los predios rurales (mayor tamaño, menor precio, menores áreas
construidas, menores riesgos) adquieren
características urbanas justo
en las áreas
de contacto, situación
que no solo
transforma el territorio,
sino que consume
los espacios rurales e introduce nuevos usos, propios de las ciudades.
Se reflexiona sobre la necesidad de tener un instrumento de planeación para las
áreas de borde urbano-rural, tal como se tiene para el territorio rural (unidades
de planeamiento rural) o para el territorio urbano (unidades de planeamiento
zonal).
Palabras clave: catastro, geografía, ordenación
regional, sistema de información geográfica, uso del suelo.
Characterization
of the properties of the urban-rural edge of Bogotá D.C., from its cadastral
variables
Abstract
The present work
contributes to characterize
the urban-rural outskirts
(URO) properties of
Bogotá D.C., by
analyzing the information
of the cadastral base with a cut
to the year 2015 of 73,868 properties located in a buffer of 400 meters,
that is to say, 200 meters on either side of the city outskirts. Each of the
properties was analyzed with 23 variables (10 continuous and 13 categorical),
through a multivariate analysis, which sought to explain the degree of
relations-hip between them
and their correspondence with
the regulation of
land use. Among the
main results it is evident that the rural proper-ties located in the URO
are increasingly urban as a consequence of the size of the area, the value
of the
square meter of
the land, its
built area and
the affectation by
threats of mass
removal, situation that
is manifested mainly
in the localities
of Usme, Ciudad
Bolívar, Suba, Bosa
and Usaquén. It is confirmed that the advance of the urban
characteristics on the
rural territory of Bogotá is a
reality, because the cadastral variables
expected in the
rural properties (lar-ger size, lower price, smaller built
areas, lower risks) acquire urban
characteristics just in
the areas of contact, a situation
that not only trans-forms the territory, but consumes rural spaces and
introduces new uses, typical of cities. We reflect on
the need to
have a planning
instrument for the urban-rural outskirts areas, as it is for the
rural territory (rural
planning units) or the
urban territory (zonal planning units).
Keywords: cadastre, geography, regional planning, geographic
information system, land use.
Uma
caracterização das propriedades da borda urbano-rural de Bogotá D.C., a partir
de suas variáveis cadastrais
Resumo
Este trabalho contribui
para caracterizar as
propriedades de borda
zonas urbanas e
rurais (BUR) de
Bogotá D. C., através da
análise de informações da base de
cadastro com corte até o ano
2015 de 73.868
propriedades localizados em um buffer
de 400 metros, quer dizer, 200 metros de cada lado da linha de borda da
cidade. Em cada
uma das propriedades
foram analisadas 23
variáveis (10 contínuas
e 13 categóricas), através de uma análise
multivariada, que busca explicar o grau da relação que existe entre elas e sua
correspondência com a regulação do uso
da terra. Entre os
principais resultados, evidencia-se
que as propriedades
rurais localizadas no BUR são
cada vez mais
urbanas como conseqüência do
tamanho da área,
do valor do
metro quadrado do
terreno, da área
construída e/ou da
afetação por ameaças
de remoção em
massa, situação que
se manifesta especialmente nos bairros de Usme, Ciudad Bolívar, Suba, Bosa e Usaquén.
Confirma-se que o avanço das características urbanas sobre o território rural
de Bogotá é uma realidade, pois as variáveis
cadastrais esperadas nas propriedades rurais (maior
tamanho, menor preço,
menores áreas construídas,
menores riscos) adquirem
características urbanísticas bem
nas áreas de
contato, situação que não apenas transforma o território, mas
que consome os
espaços rurais e
introduzem novos usos,
típicos das cidades.
Reflete-se
sobre a necessidade
de se ter
um instrumento de planejamento
para as áreas de borda
urbano-rural, tal e
como se tem
para o território
rural (unidades de
planejamento rural) ou
para o território
urbano (unidades de
planejamento zonal).
Palavras-chave: cadastro, geografia, ordenamento
regional, sistema de informação geográfica, uso do solo.
Introducción
En
la historia
reciente de Bogotá
D.C., son muchos
los factores que
han influenciado su
ordenamiento territorial y
por ende la
gene-ración social del
espacio. Desde el
punto de vista
geográfico, la transformación del
espacio es un referente de
estudio; la visión desde que Lefebvre
(1978) describió la
transformación espacial para las
ciudades, día a día recoge preponderancia si se relaciona la estructura urbana
y rural,
con los mercados
y los agentes
inmobiliarios y su puja por los predios con mejores dividendos. Soja
(2008) y muchos otros autores han criticado este mercado debido a su relación
con la expansión urbana desordenada, y con estrategias que
han permeado las
directrices del ordenamiento
territorial, obligando a las instituciones
a reglamentar áreas
periféricas con usos rurales como urbanos, pese a que
normativamente las instituciones
deberían restringir la ocupación del suelo rural por su alta
sensibilidad ambiental.
Las instituciones que tienen que ver
con el ordenamiento territorial en Bogotá D. C. no han podido frenar el
crecimiento descontrolado hacia las zonas periféricas, probablemente porque las
dinámicas sociales han traído implicaciones en la distribución de la población
en la ciudad, llevando a la aglomeración
y el desarrollo
desordenado de la ciudad, a la
invasión de importantes áreas de la estructura
ecológica principal y
el desarrollo de zonas ilegales
como consecuencia de la subdivisión de los predios rurales de manera
irregular y posterior
ocupación de estos
en el borde
urbano-rural. Hendel (2013) y
Zuluaga (2008) consideran que
esta clase de crecimiento altera la calidad de vida de las poblaciones.
Por
lo anterior,
es necesario indagar
sobre ¿cómo es que la ciudad y
especialmente las instituciones se anticipan para soportar el crecimiento de la
ciudad y su cambio de uso del suelo? Para responder esta pregunta, se debe
comenzar por conocer qué es lo que está pasando en los bordes urbano-rurales de
la ciudad y por tal motivo iniciar
por caracterizar los
predios que hacen
parte del límite urbano y rural, lo cual permitiría a las
instituciones adelantarse a
controlar los procesos irregulares que se llevan a cabo
todos los días en estas zonas, ya que por ausencia de normas y de
reglamentaciones del uso de suelo terminan por deteriorar el ambiente y aceptar
la ubicación irregular de familias en áreas no aptas para el urbanismo.
El presente trabajo tiene como objetivo
caracterizar los predios del borde urbano-rural de Bogotá D.C. y conduce a
formular algunas preguntas que orientan el debate sobre la conceptualización
del borde de la ciudad, como una categoría de análisis y de planeación del
territorio, y discute la necesidad de contar con un instrumento específico para
la planeación del borde de la ciudad, ya que hoy no se cuenta con el diseño ni
mucho menos con una implementación. La comparación de las variables catastrales
de los predios, desde la línea del perímetro urbano en dirección central y en
dirección periférica es un ejercicio importante, pues el tamaño de los predios,
la ubicación y su influencia con los factores sociales, económicos y ambientales
pueden estar asociados a los modelos y procesos geopolíticos y de desarrollo
económico que reflejan las características prediales y esto a su vez trae como
consecuencia el desarrollo de las
ciudades verticales, horizontales
y difusas identificadas por Secchi (2015).
En
conclusión, uno de
los problemas más
importantes en las zonas periféricas de Bogotá frente a la
reglamentación expedida en el plan de
ordenamiento territorial, Decreto
Distrital 190 (2004),
es la ausencia
de instrumentos de
planeación para estas áreas, puesto que los predios ubicados en el suelo
rural no están destinados a usos urbanos, no obstante esos predios que están
más cercanos a la línea del perímetro demandan infraestructura vial, redes
primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitando
su urbanización y
edificación, transformando su
valor catastral y desactualizando de esta manera el ordenamiento de la
ciudad, transformando el paisaje y favoreciendo procesos de urbanización
incompleta, máxime cuando el plan de ordena-miento territorial fue planeado
para 12 años y a la fecha sigue vigente, aunque la clasificación del suelo de
expansión urbana se había definido como la porción de territorio distrital
habilitada para el uso urbano para la vigencia del plan de ordenamiento
territorial, el cual se ha sobrepasado ampliamente en términos
espaciotemporales.
Metodología
Para este estudio se utilizó la
metodología del análisis
de componentes principales,
que es una
técnica estadística descriptiva
que tiene como punto de partida una matriz de datos con
una serie de
individuos (predios) a
los que se les
mide distintas variables, por eso suele clasificarse como una técnica
multivariada. Se parte de la información de la base catastral con corte a 2015, del buffer
o franja
de 400 m
alrededor del perímetro urbano de Bogotá, base que fue entregada al autor
por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, para fines
académicos, en 2016, conformada por 73.868 predios y 23 variables, 10 continuas
y 13 categóricas o discretas (ver tabla 1). El buffer o franja de 400
m corresponde a
200 m desde
la línea de
perímetro fijada por el Distrito, como la línea de servicios públicos,
hacia el suelo
urbano, y se
adiciona una porción igual, pero hacia el suelo rural; buffer que
resulta ser arbitrario,
pero totalmente simétrico desde la
línea de borde para poder tener un
criterio estándar a
lo largo del
perímetro urbano-rural y
poder hacer el
trata-miento estadístico posterior con todos los predios que queden
incluidos en el buffer(73.868).
Tabla 1. Variables continuas y discretas
analizadas en los predios del borde urbano rural de Bogotá
Variables continuas |
Variables discretas |
||
Nombre |
Convención |
Nombre |
Convención |
Lotes
con propiedad horizontal |
LOTUNIDAPH |
Destino
del predio |
DESTINO |
Medida
del frente del predio en metro lineal |
FRENTE |
Estrato
socioeconómico |
ESTRATO |
Medida
del fondo del predio en metro lineal |
FONDO |
Afectación
del predio por la zona de manejo y preservación ambiental ZMPA de un canal de
agua o río |
AFEC_ZAMPA
|
Número
de pisos de la construcción |
CONNPISOS |
Predio
afectado por riesgo no mitigable |
RIESGO_NO_ |
Área
del terreno en m2 |
AREA_TERRE |
Predio
afectado por una reserva forestal del orden nacional |
RESER_FORE |
Área
construida en m2 |
AREA_CONS |
Predio
afectado por una reserva del orden regional |
RESER_FO_1 |
Valor
en pesos del metro cuadrado del área construida con corte a 2015 |
VALOR_CONS |
Predio
afectado por una reserva del orden distrital |
RESER_FO_2 |
Valor
en pesos del metro cuadrado del área del terreno con corte a 2015 |
VALOR_TERR |
Predio
afectado por un parque ecológico |
PARQ_ECOL |
Valor
en pesos del metro cuadrado del área construida con corte a 2000 |
VAL_CONS_2 |
Predio
afectado por un humedal |
HUMEDAL
|
Valor
en pesos del metro cuadrado del área del terreno con corte a 2000 |
VAL_TERR_2 |
Predio
afectado por amenaza de remoción en masa |
AMENAZA_RE |
Código
de la unidad de planeamiento zonal o rural a la cual pertenece el predio Tipo
de predio urbano, rural o de expansión urbana. |
Código
de la localidad a la cual pertenece el predio |
COD_LOC |
|
COD_UPZ |
|
||
U,
R, E. |
|
Nota:
elaboración propia a partir de los datos de las fichas catastrales de 73.868
predios analizados. Datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro
Distrital (2016).
Mediante el
programa de computación
R versión 3.1.1.,
en su versión
libre, se realizó
el análisis estadístico
de las 23
variables y los
73.868 predios, previo
balance1 de la
base de datos, y la obtención de un modelo multinomial
para determinar las variables que son decisivas para la
clasificación de los
predios según su
ubicación (urbano, rural y expansión) y para las variables seleccionadas
se realizó un Análisis de Componentes
Principales (ACP), corroborando
altos niveles de
explicación del modelo
y de explicación
de los componentes
principales analizados con más
del 94 %.
A
partir del
modelo estadístico se
realizó una lectura de los
resultados que permiten un agrupamiento de las variables que más relacionadas
están, buscando identificar si las variables expresan una afinidad por el tipo
de suelo regla-mentado, es decir, si los predios que se encuentran en suelo
rural tienen características diferentes a los urbanos y si los que están en las
áreas de expansión urbana tienen mezclas de los dos. Este análisis permitió
identificar diferencias significativas entre los predios rurales que cada vez
se hacen más urbanos y la necesidad de replantear la línea de borde como un
límite entre los usos del suelo, reflexionando sobre la coherencia de los
instrumentos del ordenamiento para la ciudad.
Discusión
Caracterización
del borde urbano-rural del distrito capital de Bogotá
Esta investigación reconoce que los
instrumentos de planeación
son importantes para
el desarrollo y ordenamiento de
la ciudad, a su vez advierte que el
borde urbano-rural aún
no es reconocido
como tal, en
los instrumentos gubernamentales de planeación y que es más
bien un tema de
debate tanto en
el ámbito teórico
como en el de la práctica urbana; en los últimos 14 años
se han gestado
varios intentos de
las entidades gubernamentales por
definir nuevas categorías
de suelo para
entender la ciudad
y los fenómenos urbanos; por
ende, en un ámbito de crecimiento
incuestionable de los
territorios urbanos surge
el cuestionamiento de
la definición del concepto
‘bordes urbanos’ como una nueva categoría territorial asociada a significados múltiples
y dinámicos, capaces
de ser dirigidos por algún instrumento de planeación
a corto, mediano y largo plazo.
Algunos autores definen el borde
urbano-rural de una ciudad como un espacio intermedio entre diferentes
categorías propias de su ordenamiento, tales como el espacio construido, el
privado, el público, el área urbana, el área rural. Al respecto Sereno,
Santamaría y Santarelli (2010) afirman que el límite
de una ciudad o su borde urbano-rural puede contener por lo menos dos escenarios:
el periurbano y el rururbano, el primero cercano al
núcleo urbano, el segundo con predominio de actividad agraria intercalada con
usos urbanos. Villamizar-Duarte (2014), sin embargo, discute que en los últimos
años se asiste al ocaso de la ruralidad y al auge de la urbano. Recientemente
López (2017), en un estudio realizado en Buenos Aires, sobre el papel de la
articulación entre lo urbano y lo rural, propone establecer una clara
delimitación de los espacios urbanos y rurales mediante su
reestructuración y ordenación,
planteando encauzar el crecimiento físico de la ciudad a través de la
ordenación de las diferentes piezas que la constituyen y adoptando áreas de
planeamiento que den lugar a una superficie de interrelación urbana-rural.
La clasificación del territorio de
Bogotá en suelo urbano, rural y de expansión urbana, con la correspondiente fijación
del perímetro del
suelo urbano, está reglamentada desde hace 20 años (Ley 388, 1997). Como
lo menciona Torres:
el territorio
de Bogotá tiene
una extensión total
de 163.661 ha, 38.430 ha (23 %)
clasificadas como urbanas, 122.256 ha (75
%) como rurales y 2.974 ha (2 %)
de expansión urbana. El suelo de protección, localizado indistintamente en las
categorías anteriores, cubre 73.773 ha. (Torres, 2008, p. 214)
El Plan de Ordenamiento Territorial
(Decreto 190, 2004) es el que establece para Bogotá D. C. los perímetros del
suelo urbano, del rural y el de expansión urbana, no obstante, el concepto de
borde se ha incorporado progresivamente en la delimitación y ordenamiento
territorial de sus periferias, enmarcadas en las políticas de control de la
urbanización ilegal (Ballén-Velásquez, 2014) y
tangencialmente relacionado como
parte de complejas relaciones sociales, Aguilera-Martínez
y Medina-Ruíz (2017), ecológicas y/o de interrelaciones con flujos energéticos
(Odum, 1993, en Crojethovich, 2016).
Por
tal razón,
el perímetro urbano
y sanitario para Bogotá se adopta
oficialmente por el Concejo, definido:
como la línea
que enmarca el área urbanizable y apta para la instalación y suministro de
servicios públicos; dentro de este
límite están compren-didas
las zonas desarrolladas
y sin desarrollar
para las cuales existe la posibilidad inmediata de prestar los
servicios básicos de
infraestructura. (Acuerdo
Distrital 25, 1975, p. 1)
Para
iniciar el análisis
propuesto sobre lo
que pasa en
la actualidad a
nivel predial en el conjunto de predios analizados a lado y lado
del perímetro urbano es necesario reconocer que este perímetro fue incluido en
el plan de ordenamiento territorial expedido en el año 2000 (Decreto 619,
2000), compilado mediante el Decreto 190 (2004) y mediante la Resolución de la
Secretaría Distrital de Planeación 228 (2015), se dilucidan unas imprecisiones
cartográficas en los
mapas del Decreto Distrital 190
(2004), para precisar el límite del Perímetro Urbano de Bogotá.
Aunque se tiene conocimiento de la
existencia de unos marcados contrastes entre los territorios urbanos, rurales y
de expansión para el Distrito Capital
de Bogotá, se
deduce igualmente que
existen diferencias entre el borde, a lo largo del perímetro de la
ciudad, pues no es homogéneo a lo largo de las localidades que intersecta; de esta
manera, coincide con
las observaciones de
Soja (2008), quien
en sus estudios
sobre posmetrópolis
menciona que el urbanismo y el límite de las ciudades y de las regiones son las
fuentes primarias generadoras de creatividad, de innovación y de desarrollo
social.
Pese a que lo rural y lo urbano se
entienden como dos caras de una misma moneda, las transformaciones sociales y
espaciales de las últimas décadas permiten afirmar, tal como lo advierte Benach y Albet (2010), que las
fronteras entre el campo y ciudad se están tornando más difusas, afianzándose
cada vez más los postulados de Soja en la teoría social contemporánea sobre el
espacio.
Respecto a los
bordes urbano-rurales, Ballén-Velásquez (2014)
señala que son
sistemas socio-espaciales producto
de interacciones, lo que sin
duda hoy es
un punto importante
a tener en cuenta frente a las
relaciones con los instrumentos de planeación.
No
obstante, en la
ciudad de Bogotá
las entidades distritales
han logrado integrar
el concepto de borde en algunos
instrumentos pero con poca trascendencia, es así como en el año 2004 se conoce
el protocolo distrital de pacto de borde como una forma de reconocer las
difíciles relaciones entre las comunidades y el desarrollo urbanístico propuesto
y en algunos
apartes se menciona el borde urbano como unos
territorios de retos y
oportunidades con un
sistemático incumplimiento de la
norma urbanística (Reina y Rojas, 2004, p. 6).
La tabla 2 muestra que a un kilómetro
alrededor del perímetro urbano de Bogotá se encuentran 157.309 predios, de los
cuales 140.672 son urbanos, 9.773 rurales
y 6.864 están
ubicados en suelo de expansión
urbana, pero en el buffer de los 400 metros hay 66.619 predios urbanos,
1.633 predios rurales y 5.616 predios en suelo de expansión,
lo que es
un indicativo de
un importate incremento
del urbanismo en
esta franja, pues por cada 100
metros se extienden 12.342 predios urbanos, 1.357 rurales y 208 en expansión,
igualmente se contabilizaron 24.272 predios interceptados por la línea del
perímetro urbano de Bogotá.
Tabla 2. Número de predios ubicados alrededor
del perímetro urbano de Bogotá
Tipo de suelo |
Buffer predial de 400 m (200 m
a lado y lado de la línea de borde). |
Buffer predial de 1000 m (500 m a lado y lado de
la línea de borde). |
Incremento por cada 100 m |
Urbano |
66.619 |
140.672 |
12.342 |
Rural |
1.633 |
9.773 |
1.357 |
Expansión
urbana |
5.616 |
6.864 |
208 |
Total de predios |
73.868 |
157.309 |
13.907 |
Total de predios interceptados por la línea de borde |
24.272 |
Nota:
elaboración propia con datos del mapa de referencia de la Unidad Administrativa
Especial de Catastro Distrital (2016).
Lo anterior es un indicativo de la predominante condición urbana
en la franja
de borde, lo cual es coincidente con las observaciones
de Bazant
(2009) en la
Ciudad de México,
autor que discute
la existencia de
una situación de
fragmentación del territorio rural de tipo plato roto, por la
subdivisión predial patrocinada por el sistema de mercado inmobiliario urbano.
En este orden de ideas, en Bogotá D. C.
esa fragmentación del territorio
rural se acentúa
a medida que
grandes predios vienen
siendo subdivididos especialmente
por la presión
de oferta y demanda inmobiliaria,
zonas cercanas a las áreas protegidas e incluso en áreas protegidas como la
Reserva Forestal Productora
Thomas van Der Hammen o la
Reserva Regional Bosque Oriental de Bogotá.
Es importante reconocer que hoy la
ciudad proyecta el desarrollo del suelo urbano motivado por varias razones:
unas relacionadas porque el crecimiento de la población ha llevado a la
ocupación ilegal de las áreas naturales y de riesgo, y otras
motivadas por la
calificación que se
le ha dado
a la ciudad
como una de
las mejores ciudades para realizar negocios (Cámara de
Comercio de Bogotá,
2016, p 25),
por tal motivo
será necesario el desarrollo de investigaciones específicas que permitan
indagar sobre el papel preponderante de las áreas naturales frente a un modelo
de planeación basado en la recuperación de
los espacios del
agua y sobre
la necesidad de
desarrollar la ciudad
en las periferias
o en la
renovación de los
espacios urbanos que
ya han cumplido su misión y
requieren un mayor desarrollo y nueva reglamentación de sus usos.
Por lo anterior, en general hoy se
percibe una visión
diferente por parte
de las instituciones
para la toma de decisiones administrativas res-pecto a los bordes urbano-rurales
de la ciudad, problemática que ya en los años noventa la había estudiado Mertins (1998),
en relación con
la expansión, migración
interregional y suburbanización en
Colombia.
El estudio muestra que el borde
urbano-rural de Bogotá intercepta 12 de las 20 localidades en que se ha
dividido administrativamente el Distrito Capital. El territorio Distrital tiene
una superficie de 163.634 has, y la localidad de Sumapaz (localidad No. 20)
resulta ser la más grande, con 78.097 has, es decir, el 48 % del total del territorio (figura 1,
línea gris, la localidad de Usme (localidad No. 5) tiene 21.507 has (13 %) y la localidad de Ciudad Bolívar
(localidad No. 19) con 13.000 has (8 %)
también resultan ser grandes frente a las otras 17 localidades, que en promedio
tienen 3.671 has cada una. Las localidades con mayor número de predios son Suba
(localidad No. 11, ver figura 1, línea roja), con 18 %, Usaquén (localidad No.
1) con 14 %,
Kennedy (localidad No. 8) con 11 %, y
Engativá (localidad No. 10) con 8 %.
Finalmente, las localidades con mayor
número de predios en el borde urbano-rural son: Usme (localidad No. 5, ver
figura 1, línea gris), con 26
%, Ciudad Bolívar (localidad No. 19) con 21 %, Suba (localidad No. 11) con 12 %, Bosa (localidad No. 7) con 10,5 % y Usaquén (localidad No. 1) con 9 %.
Figura 1. Distribución porcentual predial en un buffer
de 400 metros del borde urbano-rural de Bogotá, D. C.
Nota:
elaboración propia con datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro
Distrital (2016).
Los resultados muestran que las
localidades de Usme (Localidad No. 5, ver figura 1, líneas grises, Ciudad
Bolívar (localidad No. 19), Bosa (localidad No. 7), San Cristóbal (localidad
No. 4), y Santa Fe (localidad No. 3) tienen un alto porcentaje de predios en
sus bordes urbano-rurales a pesar de que su superficie es menor a la del
promedio de las otras localidades, lo que explica que el número de predios no
necesariamente se extiende en forma horizontal, sino en forma vertical, es
decir, las propiedades horizontales y los predios con varios pisos hacen que
tales localidades tengan el crecimiento horizontal, discutido en
varias investigaciones en
Latinoamérica (Crojethovich, 2016 y Bazant, 2009).
De la información predial analizada en
este trabajo, el código de la unidad de planeamiento zonal o rural (tabla 1)
permite afirmar que Usme (localidad No. 5) es una de las localidades más
representativas del borde urbano-rural, ya que cuenta con seis unidades de
planeamiento zonal, pero dos de ellas particularmente concentran un gran número
de unidades prediales, la Flora con contiene 6.319 predios y Alfonso López
contiene 6.253 predios, mientras que Bosa (localidad No. 7), con tres de sus
cuatro UPZ de borde, cuenta con más de 1.200 unidades prediales (Tintal Sur,
Bosa Occidental y Bosa Central); pese a que esta localidad oficialmente ya no
cuenta con suelo rural por el Plan de Ordenamiento Territorial, desde el año 2004,
134 predios del borde aún mantienen esta condición por el uso actual.
De igual manera, Suba (localidad No.
11) tiene una unidad de planeamiento rural con 28 predios y seis UPZ;
Tibabuyes, contiene 6.911 predios y es la más grande. Ciudad Bolívar (localidad
No. 19), una de las más grandes desde el punto de vista de
superficie y por
número de unidades
prediales, cuenta con seis unidades de planeación zonal asociadas a los
bordes urbano-rurales, de las
cuales la Ismael
Perdomo contiene 5.150
predios y el Tesoro contiene 3.120 predios. Se estima necesario para
el desarrollo de
nuevas investigaciones, que se
evalúe si las unidades de planeamiento zonal son instrumentos que efectivamente
prevén el cambio, teniendo en cuenta las dinámicas urbanas en la ciudad de
Bogotá.
Relaciones entre las variables
catastrales en los territorios de borde urbano-rural
A
partir del
análisis de las
variables cualitativas y
cuantitativas de la
ficha catastral de
los predios del borde urbano-rural
con corte al año 2015, el estudio evidencia que el borde es eminentemente
urbano, pues de los 73.871 predios interceptados 66.620 son urbanos, es decir,
un 90 %. Habría que señalar que en el
año 2000 se calculaba que ese
borde representaría un 50 % de
predios urbanos y un 50 % de predios
rurales, pues en el plan de ordenamiento territorial esa era una relación
acorde entre lo urbano y lo rural, especialmente frente a las necesidades de
los servicios públicos, pues las entidades distritales trazaron una línea en
medio de estos dos tipos de suelo;
los resultados permiten
inferir que el borde urbano-rural
de la ciudad hoy no corresponde a lo que las instituciones han planeado; por
tal motivo, se requiere de una rede-limitación de esa línea de borde.
Los
datos de
la tabla 3
muestran grandes diferencias en los valores del suelo rural
frente al urbano y este factor es fundamental para entender que lo económico
agudiza las dinámicas de interacción entre lo urbano y lo rural. Si bien se
puede decir que las zonas de borde en términos de la interacción entre
ecosistemas, paisajes o tipos de suelos tienden a la transicionalidad
espacial, es decir, se comportan como un ecotono o una mezcla de elementos, es
muy común encontrar una
heterogeneidad de usos
y de contrastes,
que van desde las combinaciones de usos hasta disparidades de los
estratos socioeconómicos.
Tabla 3. Comportamiento promedio de las diez
principales variables catastrales (1) en los predios del borde urbano-rural de
Bogotá, según tipo de suelo (urbano, rural, expansión urbana)
Variable |
Suelo
urbano |
Suelo
rural |
Suelo
expansión |
Promedio |
Máx. |
Mín. |
Desv. Est. |
Varianza |
Propiedad
horizontal |
1 |
0 |
2 |
1 |
2 |
1 |
0,68 |
0,46 |
#
de pisos |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
1 |
0,42 |
0,18 |
Destino |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0,58 |
0,33 |
Estrato
soc. |
1 |
0 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0,58 |
0,33 |
Área terreno m2 |
363,9 |
3211,1 |
360,1 |
1311,7 |
3211,1 |
360,1 |
1644,9 |
2705723,5 |
Área
construida m2 |
117,9 |
120,8 |
59,4 |
99,3 |
120,8 |
59,2 |
34,6 |
1200,5 |
Valor
m2 construido a 2015 |
$205.848 |
$41.060 |
$95.944 |
$114.284 |
$205.848 |
$41.060 |
83.910 |
7040998602 |
Valor
m2 terreno a 2015 |
$292.196 |
$8.918 |
$48.604 |
$116.573 |
$292.196 |
$8.918 |
153.383 |
23526364097 |
Valor
m2 construido a 2004 |
$16.245 |
$889 |
$5.986 |
$7.707 |
$16.245 |
$889 |
7.821 |
61175023 |
Valor
m2 terreno a 2004 |
$15.411 |
$613 |
$5.361 |
$7.128 |
$15.411 |
$613 |
7.555 |
57091617 |
Nota: elaboración propia a partir de los
datos de las fichas catastrales de 73.868 predios analizados. Datos de la
Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, (2016). (1) Variables con
mayor peso estadístico de acuerdo con el análisis de componentes principales ACP.
La dinámica de avance del urbanismo no
solo se apropia del territorio y consume los espacios rurales, sino que invade
nuevos usos e introduce las
condiciones propias de
las ciudades. En
el apartado anterior se discute
el valor de los predios frente a los precios del año 2004 y los del año 2015,
evidenciándose que en una década los precios de los predios de las áreas
rurales pasan de $613.oo el metro cuadrado a $8.918.oo, y los precios de los
predios de las áreas urbanas pasan de $15.411.oo en 2004 a $292.196.oo en 2015,
y los
precios de predios
ubicados en suelo
de expansión urbana pasan de
$5.361.oo en 2004 a $48.604.oo en 2015, evidenciándose una diferenciación de
los predios en el ámbito rural, el urbano y el de expansión, lo cual es propio
de estas zonas de contacto (Bravo, 1997, Bozzano,
2000, como se
citó en Sereno,
Santamaría y Santarelli, 2010,
p. 56).
Según
el modelo
multinomial aplicado, de las
23 variables catastrales estudiadas, el destino predial, el estrato
socioeconómico y las amenazas por remoción en masa son las variables que más
pesan sobre las otras variables en relación con el tipo de suelo rural (ver
figura 2).
El
resultado del análisis
utiliza el método
de máxima verosimilitud
para estimar las
probabilidades asociadas a cada elección, dadas las características particulares
de los individuos
o los atributos de las
elecciones, resumidas en los regresores; se muestra en la gradación de color de
la figura 2 que los usos urbanos se hacen más evidentes en los predios del
suelo de expansión y en menor proporción en los rurales (color rojo), no
obstante, empieza a notarse inclusive en estos últimos el avance de las
características urbanas hacia lo rural.
Para el estrato
socioeconómico es evidente que el
suelo rural está mayormente representado por el estrato 0 y que en el suelo
urbano hay una
mayor representación de
los estratos 0,
1 y 2,
mientras que en
el suelo de
expansión hay una transición entre el 0 y el 1.
Figura 2. Principales variables catastrales:
usos del predio, estrato y amenaza por remoción en masa del borde urbano-rural,
según el modelo multinomial
Nota:
elaboración propia con datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital
(2015).
Llama la atención que para la variable
amenaza por remoción en masa los predios ubicados en suelo rural tienen menos
representación, en tanto que los ubicados en suelo urbano y de expansión urbana esta condición
es predominante y sus características pueden asimilarse con
parámetros urbanísticos de ocupación del suelo que, según Souza (2011), pueden
medir aspectos relativos a las densidades y paisajes urbanos.
Complementariamente, en la figura 3,
se evidencia que las variables catastrales
área del terreno, valor del m2 construido, valor del terreno, aportan
información relevante para clasificar los tipos de predios dependiendo del tipo
de suelo (expansión, rural o urbano). Se observa que existen diferencias en las
medianas de las variables según el tipo de predio, donde el área del terreno
para el suelo rural es más variable que los
del suelo urbano
y de expansión.
El valor del
metro construido es más fluctuante
en el tipo de suelo urbano que en el rural y a la vez el del suelo de
expansión es más parecido al del urbano; el valor del metro cuadrado del
terreno en el suelo urbano es menos fluctuante frente al
suelo rural, pero
es más afín
al del suelo de expansión.
Figura 3. Comportamiento de las variables
continuas del borde urbano-rural de Bogotá.
Nota:
elaboración propia con datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro
Distrital (2015).
La estadística del modelo de
componentes principales logra explicar el 94,1 % de la varianza total con los
primeros 5 componentes. La figura 4 o plano multivariado del análisis de
componentes muestra que los predios del borde urbano rural de Bogotá presentan
variables muy homogéneas por sus características (representación de puntos
aglutinados en los ejes x, y figura izquierda inferior) y determinan que las
variables catastrales más correlacionadas son medida del frente, medida del
fondo, número de pisos, valor construido y valor del
terreno (figura derecha).
Los valores de
los cosenos cuadrados
permiten estimar la
calidad de la
representación, las variables
con color más oscuro son aquellas que están mejor representadas.
Figura 4. Plano multidimensional del Análisis de
Componentes Principales, por individuos (predios) y por variable de las 28
variables catastrales estudiadas de los predios del borde urbano-rural
Nota:
elaboración propia con datos de la Unidad Administrativa Especial de Catastro
Distrital (2015).
El análisis multivariado realizado a
los datos catastrales del presente trabajo permitió un grado de explicación de
la varianza del 26,8 %
y las variables con mayor contribución a la explicación del problema; entre las
23 variables fueron: 1) número de pisos, 2) valor del m2 del terreno y 3) valor
del m2 construido.
En el componente
dos con una explicación del 18,1
%, las variables que mayor contribución tienen son: 4) medida en metros
del fondo y 5) medida en metros del frente
del predio. Esto quiere
decir que para
caracterizar los predios
ubicados en el buffer
de 400 m de las áreas urbano-rurales de las 23 variables seleccionadas solo
5 serían necesarias para llegar a las mismas conclusiones.
Conclusiones
De
23 variables
seleccionadas de los
predios del buffer de 400
metros en el borde urbano-rural de la muestra, se identifica la predominancia
de las características urbanas sobre las rurales, pese a que los instrumentos
oficiales de planeación prevén que, a partir de una línea de borde, los predios
tengan características y
tipologías precisas.
No
obstante lo anterior
y pese a
que las instituciones distritales visibilizan el
borde urbano-rural de Bogotá, como un escenario limitante para el desarrollo
urbanístico de la ciudad, resulta evidente
que a nivel
predial este borde
al año 2015 ha sobrepasado las expectativas de límite
y es cada vez más urbano (el estudio determina un 90 %), por eso, las entidades deben redefinir
los límites del perímetro oficial de la ciudad y, por tanto, el desarrollo de
un instrumento de planeación específico para los bordes urbano-rurales de la
ciudad; hoy solo
se reconocen dos
tipos de instrumentos: las
Unidades de Planeamiento Rural (UPR) para el suelo rural y las Unidades de
Planeamiento Zonal (UPZ) para el suelo urbano.
La
subdivisión de
predios rurales, especialmente los ubicados en las zonas de
borde, son una grave
consecuencia del aumento
del número de predios habilitados
para el urbanismo, lo cual fue corroborado con el análisis de los componentes
principales realizado en este trabajo, y se hizo evidente en las localidades de
Usme, Ciudad Bolívar, Suba, Bosa y Usaquén. Habría que confirmar si las ofertas
inmobiliarias dadas por las diferencias entre el valor de los predios con uso
rural frente a
los usos urbanos pueden llegar a explicar cómo los
agentes inmobiliarios tienden a influenciar el mercado de estos predios
rurales.
La
dinámica de avance
de la mancha
de aceite sobre
el territorio rural
de Bogotá es
una realidad, lo
cual se comprueba
porque las variables catastrales
esperadas en los
predios rurales adquieren
características urbanas justo en las áreas de
contacto; tal situación
no solo transforma el territorio, sino que consume
los espacios rurales, invade nuevos usos e impone las condiciones propias de
las ciudades, justo en las zonas de contacto entre lo urbano y lo rural.
A partir del análisis de las variables
cualitativas y cuantitativas de la ficha catastral de los predios del borde
urbano-rural con corte al año 2015, el estudio evidencia que el borde de Bogotá
es eminentemente urbano, pues de los 73.871 predios interceptados 66.620
son urbanos, lo que
equivale a un 90 %.
En el análisis multivariado realizado a
las 23 variables
catastrales de los predios del
borde urbano-rural de Bogotá D.
C., se pudo determinar que 5 de estas variables son fundamentales para conocer
las dinámicas de los bordes urbano-rurales:
1) número de
pisos, 2) valor
del m2 del
terreno y 3) valor del m2 construido, 4) medida en metros del fondo y 5)
medida en metros del frente del predio.
El estudio muestra que el borde
urbano-rural de Bogotá intercepta 12 de las 20 localidades en que se ha
dividido administrativamente el Distrito Capital. Las localidades con mayor número
de predios son Suba (localidad
No. 11), con 18 %, Usaquén (localidad
No. 1) con
14 %, Kennedy
(localidad No. 8) con 11 %, y
Engativá (localidad No. 10) con 8%.
Las localidades con mayor número de
predios en el borde
urbano-rural son: Usme
(localidad No. 5), con 26 %, Ciudad Bolívar (localidad No. 19) con
21 %, Suba (localidad No. 11) con
12 %, Bosa (localidad
No. 7) con
10,5 % y Usaquén (localidad No. 1) con 9 %.
La ausencia de un instrumento de
planeación para el borde urbano-rural ha permitido la subdivisión incontrolada
e irregular de sus predios rurales, es por esto que
las entidades distritales responsables de la planeación de la ciudad deben
conseguir un desarrollo basado en la protección de las áreas rurales y plantear
modelos que permitan optimizar los suelos urbanos y mantener el borde
urbano-rural como un área que contenga el crecimiento desordenado de la ciudad.
Notas
1. Se hace referencia al balance de datos
teniendo en cuenta que a partir de los resultados encontrados en los análisis
realizados se concluye que los predios presentan diferencias a partir de las
variables seleccionadas en el modelo multinomial y a partir de estas variables
se hace la clasificación de los predios asociados a ciertas variables con mayor
certeza que si se realizara la clasificación con todas las variables iniciales.
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