Concentración de capital para la producción de vivienda en el Borde Metropolitano de Bogotá: un enfoque multiescalar del oligopolio inmobiliario

Concentration of capital for housing production in the Bogotá Metropolitan Border: a multi-scalar approach to the real estate oligopoly

El artículo se propone analizar la relación entre el acelerado proceso de concentración de capital financiero-inmobiliario y el auge de la producción habitacional en el Borde Metropolitano de Bogotá entre 2001 y 2015. Para esto, se hizo seguimiento de tres dimensiones de estudio: la relación entre promotores inmobiliarios, sistema de crédito y Estado en la producción del espacio edificado; las implicaciones de la consolidación de una estructura de mercado oligopólica sobre el volumen de producción de vivienda, y la forma de estructuración territorial que resultó del incremento de la escala de producción, la diferenciación espacial de tipologías de vivienda y la generalización del conjunto habitacional cerrado. El estudio adoptó un enfoque  cuantitativo orientado a determinar el grado de concentración en dos ámbitos: la escala de las operaciones constructivas y la participación por empresa en la producción habitacional. Dichos datos fueron clasificados por segmentos inmobiliarios y georreferenciados para hallar tendencias de distribución espacial. El enfoque multiescalar permitió caracterizar la serie temporal como un período de transición desde monopolios locales espacialmente dispersos hacia un régimen habitacional desigualmente desarrollado y subsumido a un oligopolio inmobiliario metropolitano. 

This article analyzes the relationship between the accelerated concentration of financial and real estate capital and the boom in housing production in the Bogotá Metropolitan Area between 2001 and 2015. To this end, three dimensions of study were examined: the relationship between real estate developers, the credit system, and the State in the production of built space; the implications of the consolidation of an oligopolistic market structure on the volume of housing production, and the territorial structuring that resulted from the increased scale of production, the spatial differentiation of housing typologies, and the widespread adoption of gated communities. The study adopted a quantitative approach aimed at determining the degree of concentration in two areas: the scale of construction operations and the market share of housing production by individual companies. These data were classified by real estate segments and georeferenced to identify spatial distribution trends. The multi-scale approach allowed the time series to be characterized as a transition period from spatially dispersed local monopolies towards an unevenly developed housing regime subsumed under a metropolitan real estate oligopoly.

Cet article analyse la relation entre l'accélération de la concentration des capitaux financiers et immobiliers et le boom de la production de logements dans la région métropolitaine de Bogotá entre 2001 et 2015. À cette fin, trois dimensions d'étude ont été examinées : la relation entre les promoteurs immobiliers, le système de crédit et l'État dans la production d'espace bâti ; les implications de la consolidation d'une structure de marché oligopolistique sur le volume de la production de logements ; et la structuration territoriale résultant de l'augmentation de l'échelle de production, de la différenciation spatiale des typologies de logements et de la généralisation des communautés fermées. L'étude a adopté une approche quantitative visant à déterminer le degré de concentration dans deux domaines : l'échelle des opérations de construction et la part de marché de la production de logements par entreprise. Ces données ont été classées par segments immobiliers et géoréférencées afin d'identifier les tendances de distribution spatiale. L'approche multi-échelle a permis de caractériser la série temporelle comme une période de transition entre des monopoles locaux spatialement dispersés et un régime de logement inégalement développé, intégré à un oligopole immobilier métropolitain.

Este artigo analisa a relação entre a concentração acelerada de capital financeiro e imobiliário e o boom na produção habitacional na Região Metropolitana de Bogotá entre 2001 e 2015. Para tanto, foram examinadas três dimensões de estudo: a relação entre incorporadoras imobiliárias, o sistema de crédito e o Estado na produção do espaço construído; as implicações da consolidação de uma estrutura de mercado oligopolista no volume de produção habitacional; e a estruturação territorial resultante do aumento da escala de produção, da diferenciação espacial das tipologias habitacionais e da ampla adoção de condomínios fechados. O estudo adotou uma abordagem quantitativa com o objetivo de determinar o grau de concentração em duas áreas: a escala das operações de construção e a participação de mercado na produção habitacional por empresas individuais. Esses dados foram classificados por segmentos imobiliários e georreferenciados para identificar tendências de distribuição espacial. A abordagem multiescalar permitiu caracterizar a série temporal como um período de transição de monopólios locais espacialmente dispersos para um regime habitacional desigualmente desenvolvido, subsumido por um oligopólio imobiliário metropolitano.