Modelo de evaluación de impacto de las estaciones de buses de tránsito rápido (BRT) sobre los precios de los predios y su aplicación en Bogotá

Impact of BRT stations on property prices in Bogotá

Este estudio presenta un método para determinar el potencial tributario de los ingresos supletorios generados por las externalidades positivas asociadas a nuevos o mejorados bienes públicos locales (BPL). Para establecer ¿hasta dónde? se extienden los beneficios, se desarrolló un modelo de evaluación de impacto; y para establecer ¿cuánto? es la variación evidenciable en los precios del suelo y de los predios (PSyP), se desarrolló un modelo de precios hedónicos. Estos modelos se aplicaron a ocho troncales del sistema de buses de tránsito rápido “Transmilenio” (BRT-TM) en Bogotá. Del primer modelo, se determinó que los beneficios se extienden hasta una distancia x=0,5 km a partir de las estaciones BRT-TM. Del segundo modelo, se determinó que los PSyP se incrementan según su distancia a las estaciones BRT-TM: máximo 8,4 % (x=0 km) y decrecen continuamente hasta 0 % (x>0,5 km); en promedio, los PSyP se incrementan 3 %. Al aplicar estos modelos a las estaciones de la troncal BRT-TM Avenida 68, en etapa de construcción, se determinó que el potencial tributario de la troncal es de USD 520 millones. Estos modelos son aplicables a cualquier BPL, en cualquier ciudad, y constituyen una herramienta para los tomadores de decisiones de política pública urbana.

This article aims to provide a method for evaluating impact of positive externalities associated to new or improved Local Public Goods (LPGs). To do this, two models were developed: one for calculating how far the benefits extend and the other for estimating how much is the proved variation in land and property prices (LnPP). These models were used to evaluate 8 BRT lines of Transmilenio system (BRT-TM) in Bogota. From the first model, it was found that benefits extend up to 0.5 km form each station. From the second model, an increase in LnPP of 3% in average was calculated; maximum 8.4% (X=0 km) and a continuous decrease to 0% (X>0.5 km). The tributary potential of line Avenida-68 BRT-TM, under construction, is USD 520 million. These two models are applicable to any LPG and constitute novel financial tools for urban policy-makers.

O estudo apresenta um método para avaliar o impacto das externalidades positivas associadas aos novos bens públicos locais (GLP). Dois modelos foram desenvolvidos para estabelecer até onde? benefícios são estendidos e quanto? é a variação evidente nos preços de terras e propriedades (PSyP). Esses modelos foram aplicados às 8 estações troncais do sistema BRT Transmilenio (BRT-TM) em Bogotá. A partir do modelo 1, determinou-se que os benefícios se estendem até X=0,5 km das estações de BRT-TM. A partir do modelo 2, determinou-se que o PSyP aumenta 3%, em média, máximo 8,4% (X=0 km) e diminui para 0% (X>0,5 km). O potencial tributário da linha tronco Avenida 68 BRT-TM, em construção, é de US$ 520 milhões. Esses modelos são aplicáveis a qualquer BPL e constituem uma ferramenta para os tomadores de decisão de políticas públicas urbanas.